2019/06/20 Thu. 00:29
リレーション ＆ ソリューション
さて、久しぶりの更新となりました。
先日とある金融マンの方が言ってた話ですが
「リレーションで仕事取っても、あとからソリューションで挽回されますから、、」
なのだそうです。
どんなことかと言うと、
総合金融サービスを手掛ける会社と取引する場合、
融資のついでもあれも、これも、みたいな流れで色々と提案があるわけです。
融資に保険に、預金に、投資信託に、、、、。
個人的にはすべて否定するわけでなはく、
取引全体で考えれば必要な営業提案は受けます。
（営業提案されると、自分もやっているだけに弱いのです。というのもあります（笑））
ただ、やっぱリレーションのなかで受けたサービスは
決まり決まった商品も多く、あれこれ調べると的を得てないものもあったりします。
なんでもその道のプロがいますが、
その人達にかかれば「こうして、ほうした方が全然いいんじゃない、。。」
なんてさりげないコメントから話はひっくりかえったりします。
リレーションからソリューションとは
よく言ったものですが
不動産業界もこの節目にきているのではないかと強く感じます。
融資問題から、遵法性、性能偽装、
昨年から話題に事欠かない業界ですが、
ソリューション力をつけて正面突破で仕事ができれば何もこそこそしなくてもよいのです。
今年もCPM（米国公認不動産経営管理士）、CCIM（全米認定不動産投資顧問）の公式セミナーがはじまりました。不動産ビジネスにソリューション力をつけたい方向けです。
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2019/04/17 Wed. 00:51
賃貸併用はどうですか？
あまり手がけておりませんが時々依頼をいただくのが賃貸併用住宅の土地探し。
一戸建て向けの希望の土地が少ないこととか賃料収入を得たいとか色々と理由はありますが賃貸併用住宅を建てる建てないの判断はなかなか難しいものです。
よくあるのは3、4階建て位の建物にして下層階を賃貸にして上層階に自宅を取得すると言うもの。キャッシュフロー分析をすれば毎月の負担が分かりこれくらいなら負担できるできないと言う判断は意外と容易につくかもしれません。でももう一つの視点として大事なのがやっぱり資産価値と流通の問題。一戸建て住宅は中古住宅として流通させればいいわけですが、賃貸併用住宅を将来的に市場で流通させようとした場合意外と難しいのです。そもそも賃貸併用住宅を購入したいと言う投資家は少ないし自宅を購入する場合でもわざわざ賃貸付きの物件を購入する人もこれまた少ないものです。
住宅の購入も賃貸経営も財務三表を考えないと始まりません。昨今社会問題になったシェアハウスはバランスシートがすっぽりと抜けていることが問題。今でも市場に売りに出ていますが取得した金額を聞くと大体土地は相場の倍位の金額、建物も1.5倍から2倍位の金額になってます。赤字で困ってるのはもちろんのこと、もっと怖いのはそのスキームから抜け出せないこと。そして最悪のケースは提案する側も全くわかっていないと言う事態。提案する場合はいろんな角度からの話をできるだけ詳しくするようにしております。
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2019/04/09 Tue. 00:37
気分一新。まずは”思う”ことから！
平成が終わり令和に。
私の平成元年は小学校の卒業の年。
３０年ってあっという間ですね。
会社もお蔭様で新しい期を迎えます。
花粉ともおさらばで色んな意味で新たなスタートです。
それにしてもこの１年はかぼちゃショックにスルガショック、
そしてここにきて大手信用金庫の融資問題。
ウチも取引があるだけに最前線のご担当の苦労は計り知れず。
Ｍさん再開しましたの知らせお待ちしておりますね。
不動産市況はどうですか？
と言われれば、
答えはいつもそうですが
「買いたいと思う人は買うし、今は買い時と思わない人は買わない」
なんでもそうですが、まずは思うことから。
高い山に登った人は、高い山に登ろうと思った唯一の人。
今期は土地からオーダーメイド賃貸は勿論ですが、
木造も手掛け、土地買取も、民泊・マンスリーも、
多用途化＆運営サービスを構築していきます。
社員も増えて７人となったので、スペース借り増しして広くします。
仕事の成果は、まずは”思う”ことから！
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2019/02/12 Tue. 22:58
施工不良、その原因は？
大手アパートメーカーレオパレス社の施工不良問題。
全国展開しているだけに対象物件は１３２４棟にも上り
調査＆復旧だけどれくらいのコストと時間が掛かるのだろうか？
建築に関わったことがない人にとっては
全く信じられない事件と思います。
どこまでが意図的かつ組織的に行われたかは今後に調査に委ねますが、
原因はどこにあるのか？と言われれば
施工や品質管理のチェック体制は勿論の事、
私はその会社の「考え方」や「体質」が根本的な原因だと考えます。
建物は当たり前と言えば当たり前ですが、
いまも昔もほとんどの作業を手作業でおこなっているのであって、
手を抜こうと思えばいくらでも、、、
重層下請け構造は元請の考え方を下請けにもろに伝わりますので
以前建築トラブルの仲裁をした時に入っていた下請け建設会社も
元請下請同様にすさまじく、現場に来ない、時間をまもらない、
挙句の果てには電気が通らない、生活できないという始末。。。
それからこの前シェアハウス問題でひと悶着あった土地を売買しのたですが、
解体を発注した会社も、受注した会社もすさまじく、
境界杭は動かしているし、勝手に撤去するし、
類は何とかで、ホントに重なる時は重なるものです。
そういえば測量のファイルも、隣地との覚書も全く承継せず
キャリアでここまで酷いのははじめてでした。。。
話はそれましたが、
今回の問題、原因はいたってシンプルで
「必要な性能通りに施工がされているか確認をしていない」
と言うことなんです。
現場数が増え、作業員が増え、商品数も増えると、
このマネジメントが大変なわけで、
ここにチェック体制が生まれます。
レオ社にはチェック体制はあったと信じたいですが、
やっぱり厳しくチェックするかどうかも体質であって、
チェック漏れをいち早く改善するかどうかも体質。
建築は”人なり”と言うことです。
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2019/01/21 Mon. 23:09
足を使って情報収集。。
１月は同業、異業種を含めて色んな人に会って積極的に情報交換をしております。
今年は平成最後の年、そして来年はいよいよ東京五輪。
何かとターニングポイントの年となりそうです。
昨年の融資問題の影響でサラリーマン層を中心にモロに影響がでておりますが
不動産流通は区分から一棟、オフィスから商業施設まで幅広いのです。
事業法人やデヴェロッパー等のプロが中心となる５００M程度の層では
昨年まではあまり話題なりませんでしたが、
今年になるとBKからチラホラと厳しめサインが。
とはいえ様々局面で動き出す面々もおりこの市況感をチャンスとみる向きもあります。
情報は早めにキャッチしてクライアントの皆様に提供していきます。
土地市場に関して言えば、
やはり年末に値下げして成約した事例も多くありますが、
まだまだ個人所有物件を中心にこれから本腰いれて販売活動の物件もあります。
流通が止まっていないのはやはり駅近好立地。
特に店舗需要がある立地は引き続き盛況です。
レジ系で坪１万前半台の単価がアッパーなのに対して
店舗で３万台になれば一気に倍。
開発案件でいえば、スケルトン貸しはコストも減でかなり収支が改善するのです。
駅近好立地の高止まりはしばらく続くでしょう。
昨日の西荻窪３分は瞬殺で買取られました。。
貸し方の創造は法改正の後押しもあり今年はぐんぐん進むと思います。
賃貸二毛作をどれくらいリアリティあるパッケージにできるか
今年はチャレンジしたいと思います。
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