リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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賃貸併用はどうですか?  

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あまり手がけておりませんが時々依頼をいただくのが賃貸併用住宅の土地探し。
一戸建て向けの希望の土地が少ないこととか賃料収入を得たいとか色々と理由はありますが賃貸併用住宅を建てる建てないの判断はなかなか難しいものです。
よくあるのは3、4階建て位の建物にして下層階を賃貸にして上層階に自宅を取得すると言うもの。キャッシュフロー分析をすれば毎月の負担が分かりこれくらいなら負担できるできないと言う判断は意外と容易につくかもしれません。でももう一つの視点として大事なのがやっぱり資産価値と流通の問題。一戸建て住宅は中古住宅として流通させればいいわけですが、賃貸併用住宅を将来的に市場で流通させようとした場合意外と難しいのです。そもそも賃貸併用住宅を購入したいと言う投資家は少ないし自宅を購入する場合でもわざわざ賃貸付きの物件を購入する人もこれまた少ないものです。
住宅の購入も賃貸経営も財務三表を考えないと始まりません。昨今社会問題になったシェアハウスはバランスシートがすっぽりと抜けていることが問題。今でも市場に売りに出ていますが取得した金額を聞くと大体土地は相場の倍位の金額、建物も1.5倍から2倍位の金額になってます。赤字で困ってるのはもちろんのこと、もっと怖いのはそのスキームから抜け出せないこと。そして最悪のケースは提案する側も全くわかっていないと言う事態。提案する場合はいろんな角度からの話をできるだけ詳しくするようにしております。

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