リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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水面下情報って。。 


売買仲介業務に関わるとお客さんから
「水面下情報、何かありませんか?」と聞かれることがあります。

レインズ(不動産業者間の情報交換サイト)やインターネットサイトに公開される前の案件をこういう言い方しますが、水面下だからいいかと言えばそうでもないのがこれまた難しい。。。

確かにそもそも供給自体が少ない人気エリアや都心の一棟マンション等は希少性が高く、インターネットサイトに一定期間公開されて多数の人に見られてていると言う意味ではお買い得情報でない可能性も高いです。

しかし、弊社で扱うような収益物件用地に限って言えば、購入検討方法によっては、幾通りものパターンが考えられ、また幾通りもの資金計画やプランニングが存在するので、10人いれば10通りの価格が出るはずです。


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今日は来年2月竣工予定の賃貸マンション(都立大学プロジェクト)の現場を見に行きました。募集賃料を設定するための打ち合わせですが、土地購入時の3月時点の賃料と、最終的な設定賃料比べればやはり高くなる部屋もあればやや割安になる部屋も出てくるものです。

収益不動産の価値は家賃収入をキャップレートで割り戻すと算出できますが、賃料収入の査定はほんとに難しく、管理会社によっては査定賃料と言えば退去後1ヵ月以内に必ず制約する賃料を上げる会社もあれば、募集期間を1ヵ月以上かかっても成約する賃料もある訳です。大切な事は、賃料収入は空室損を引いた手取り賃料(稼働日数×成約賃料)であるということです。

都内に限って言えば、不動産情報は地方都市に比べればオープンですが、まだまだ水面下情報もあるものです。。オープン情報を誰よりもスピード感をもって検討するノウハウがあれば、東京もまだまだ情報はあるのではないでしょうか。。。


不動産の目利き。
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