reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

03« 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.»05

高い賃料 & 低めの賃料、、 


収益物件を高く売りたいために広告費とかフリーレントをかけて、
さらに募集期間も長めにとって決まる賃料もあれあば、
収支を安全安全で組むあまり退去後すぐにでも決まる賃料。。
賃料も色々あるんだよ、、、
と日々の仕事の中でよくよく感じる事です。。。

先日はあるオーナーさんとの話で
「物件に空室が出たけれど、次の入居がきまるまでの賃料ロスが2か月以上も発生してしまった。。。保有物件ではそんなことがないのだけど。。。」

そんな話題、ご経験あるのではないでしょうか。


高くても中々決まらない賃料 VS 安くてすぐ決まる賃料


軍配はどっち?


:家賃8万の1K、退去後次の入居が決まるまでの期間を1か月とします。
単身ワンルームの平均居住期間を2年(24か月)とすると、
8万×24か月=192万
その後1か月間の空室を経て、再び入居がはじまりますので、
空室1か月を含めた平均賃料は
192万/(24+1)か月=76800円となります。

さて、ここで5000円の値上げ(85000円)をしても、
次の入居が決まるまでの期間が2か月だとします。
8.5万×24か月=204万
204万/(24+2)か月=78400円

この場合は空室を2か月かけても
賃料を高くしたほうがよさそうです。。。

<絵で描くとこんな感じです。。。>

無題 


賃料設定をご提案する場合に注意しているのは、
退去後次の入居者が決まるまでの、
空室期間や敷金や礼金フリーレント、広告費等を含む募集条件
がどうなっているか。。

賃料相場を調べるためによくあるのが地元業者へのヒアリング。
この時に意外と抜けているのがこの視点ではないかと思います。

業者によっては退去してもすぐ決まる賃料、
もっと言えばサブリースを提案する位の視点で相場観を語る業者もいれば、
そこそこ募集期間をかけてもなんだかんだ決まってしまう賃料を言う業者もいるものです。

賃料次第では利回りはいくらでも変わってしまいます。
入退去を繰り返して、平均するとどれくらいの平均賃料となるか。。。。
共通の物差しを持つ視点は重要です。

ちなみに当社では募集賃料は退去後2か月間のロスを前提とした賃料設定を共通にしております。
退去してもすぐ決まるのは良いことだとしても、
値上げの可能性があるかも、、、、!



ブログランキング参加中
 ←←←← ワンクリックをお願いします!



【土地からオーダーメイド方式 新築一棟マンション】
amazon Kindle版から好評発売中!
➡➡➡➡➡詳細・購入はこちら
hyoushi_tochiaraittou.jpg 

【社員募集中!!】
不動産営業スタッフ&建築士を探してます!
img_recruit_banner (1) 
建築と不動産経営のワンストップコンサルティングで、
クライアントの目的、希望に沿った提案を行い案件を開発する仕事です。
ご興味のある方はお気軽に問い合わせください。
連絡先:ogata@reframe.co.jp 緒方迄



[edit]

コメント

コメントの投稿

Secret

トラックバック

トラックバックURL
→http://daisukeogata.blog.fc2.com/tb.php/808-d863ed17
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

プロフィール

OgataDaisuke

RSSリンクの表示