高い賃料 ＆ 低めの賃料、、

収益物件を高く売りたいために広告費とかフリーレントをかけて、

さらに募集期間も長めにとって決まる賃料もあれあば、

収支を安全安全で組むあまり退去後すぐにでも決まる賃料。。

賃料も色々あるんだよ、、、

と日々の仕事の中でよくよく感じる事です。。。

先日はあるオーナーさんとの話で

「物件に空室が出たけれど、次の入居がきまるまでの賃料ロスが２か月以上も発生してしまった。。。保有物件ではそんなことがないのだけど。。。」

そんな話題、ご経験あるのではないでしょうか。

高くても中々決まらない賃料　VS　安くてすぐ決まる賃料

軍配はどっち？

例：家賃８万の１K、退去後次の入居が決まるまでの期間を１か月とします。

単身ワンルームの平均居住期間を２年（２４か月）とすると、

８万×２４か月＝１９２万

その後１か月間の空室を経て、再び入居がはじまりますので、

空室１か月を含めた平均賃料は

１９２万／（２４＋１）か月＝７６８００円となります。

さて、ここで５０００円の値上げ（８５０００円）をしても、

次の入居が決まるまでの期間が２か月だとします。

８．５万×２４か月＝２０４万

２０４万／（２４＋２）か月＝７８４００円

この場合は空室を2か月かけても

賃料を高くしたほうがよさそうです。。。

＜絵で描くとこんな感じです。。。＞

 

賃料設定をご提案する場合に注意しているのは、

退去後次の入居者が決まるまでの、

空室期間や敷金や礼金フリーレント、広告費等を含む募集条件

がどうなっているか。。

賃料相場を調べるためによくあるのが地元業者へのヒアリング。

この時に意外と抜けているのがこの視点ではないかと思います。

業者によっては退去してもすぐ決まる賃料、

もっと言えばサブリースを提案する位の視点で相場観を語る業者もいれば、

そこそこ募集期間をかけてもなんだかんだ決まってしまう賃料を言う業者もいるものです。

賃料次第では利回りはいくらでも変わってしまいます。

入退去を繰り返して、平均するとどれくらいの平均賃料となるか。。。。

共通の物差しを持つ視点は重要です。

ちなみに当社では募集賃料は退去後2か月間のロスを前提とした賃料設定を共通にしております。

退去してもすぐ決まるのは良いことだとしても、

値上げの可能性があるかも、、、、！

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