reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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収益不動産、買い時か。。。? 


3末迄の慌ただしさは何だったのかというくらい、
4月、5月は魅力的な収益物件用地が少なかったです。

城南、城西から三鷹、武蔵野、練馬、板橋エリアまで、
レインズ情報から水面下情報まで、
かなりの物件情報をチェックしておりますが、
意外と出物が少なかったです。
頭をひねって工夫すれば案件化できそうなものが複数ありますが、
少なくなってきてました。

まぁ3月末まで売り切った物件もあるでしょうから、
致し方ない気もしますが、、、


とはいえ、取引自体は継続してありますので、
最近かかわったり、見聞きした案件の中からいくつかご紹介したいと思います


こちらは東京の都心、
築地駅のすぐそばにあるビルのリノベーション物件です。
(見学会に声をかけてもらいました。。)
IMG_9959.jpg IMG_9971.jpgIMG_9950.jpg

再生事業を専門に扱う会社の事例ですが、
驚いたのは不動産業者から購入したものを再生案件にしていること。
常識的にはそのまま転売なんかできるわけがなく、
何かしらナイスアイデアか、スーパー営業力?でもないと事業な成り立ちません。。。

具体的にはビルの最上階にあった65坪ものオーナー住戸を、
プレミアム感あるオフィスにリノベーションしたと言うこと。

これがどのような意味を持つかと言うと、
住宅の場合相場で坪単価10,000円ほどで見ていた賃料が、
ビル全体をバリューアップすることで坪25,000円の賃料に上がっていて(計算上)、
その差額をキャップレートで割り戻すと価値の上昇が計算できます。

どこにでも転がっている情報でビジネスチャンスにつなげる。。。
こういうアイデア好きですね。。。



それから建売業者さんの売却案件。
建売戸建4区画の住宅用地として購入した土地を、
建築確認を取得したにも関わらず、
住宅を建設せずに土地のまま一括で販売した事例。
IMG_0980_R1.jpg

来期の売り上げを用に仕入れた案件を、
利幅はそれほどなくとも今期で計上。
先が読みにくい次期での決断だったのかもしれません。
当然、購入する方には一括購入ならではのメリットもたくさんでした。。
ちなみにこの業者は他のエリアでも同様の一括売り済。
そして又仕入れるのでしょう。。。


価格を間違えたのかどうか、
中野区で1種100万で売りにでた案件は2日も経たずに成約。
やっぱりそうだよ。。。
いい案件だったんだよ、、とは後の祭り。


品川区の私鉄沿線5分の”超高い”土地。
流石に収益物件では利回り合いませんので値下げに期待するも
どなたか購入済。。。

当社でも取引させてもらっている建築会社の顧客だったそうで。。。

業界狭い。。




城南地区の目黒区で、
これはと言わんばかりの角地の収益物件用地。
価格交渉を入れて、
商談平行線のままでしたが、

そのうち
「2番手が買いあがりました。。。」

価格は?
「ほほ満額です。。」

ちなみに購入目的は、、、
「同じ(収益物件)です。。。。」





6月になって案件数が増えてきました。。。
御紹介できていないクライアントにも何とか力になるべく頑張ります!



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