リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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35年シュミレーション。。。。 


先週は久々に表参道で打合がありました。
上京してすぐ青山学院大学の入学式でうろうろした場所です。。
ワクワクして上京した22年前。。。

はやいなぁ、、、、
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確か写真の後ろにあったみずほ銀行は、
当時は三和銀行。。
銀行がどんどん統合された時代ですね。。。


不動産投資、土地活用では、
金融機関に対して長期の収支予測を提出することがありますが、
先日は地主系の方がよく活用している某金融機関とのやり取りで
35年のキャッシュフロー表を依頼されて作成しました。。。

CPMやCCIMの米国式シュミレーションでは、
長期予測の”長期”とは5年である場合が多いです。
日本式?シュミレーションが35年後の予測をする点では大きく異なります。。。

CCIM(米国不動産投資顧問資格)の講師には長期は3年であって、
その理由は現在建設中の物件がストックとなる時期が読めるから、、、、だという方もいました。。


大きく異なる期間の考え方。


最近は不動産投資でも出口戦略という考え方がすっかり定着し、
3~5年経ったら売却という方針を取る投資家も増えてきているように思います。

売る売らないにかかわらず、
3年後、5年後、の中間分析をおこなうことはとても大切で
それを意識することで不動産価値(時価)を金融機関がどのように見ているか、、
意識するようになります。。

今日は先日の個別面談の方の融資相談で某行の担当へ相談。。
地方都市で購入した物件の評価が思いのほか出なかったです。。。。
意外にも購入価格の約半分。。。


さて、次の手はどうするか?




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