reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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満室にならない新築マンション、、、? 


先日は社員研修日。
都内の一棟マンションは、物件によって利回りに大きな差があるので、
各自ピックアップした案件を現調してあれこれ議論しているところです。。。
IMG_9750.jpg 


キャップレート調査するはずが、
意外にも満室にならない物件が多々あることに気づいてしまいました。。。



中野区、杉並区、、もより駅から10分圏内、
十分に賃貸ニーズがあるはずの立地でどうして未だ空室なのか、、?


例えば、中野区のこちらの物件。
無題 

外観もデザインも、使っている素材もグレード感があるのに、
昨年末完成にも関わらず、11戸中4戸が空室。。!!



何故??



この物件の特徴は広めの1K
20から25㎡程度の1Kが多い中で、
確かに広めの1Kニーズはあるはずですが、
この物件の企画は30㎡で何と12万超え。。
(坪単価にすると1万3223円)

坪単価はこのエリアにしては特別高いではありませんが、
1Kの賃料帯としてはかなり高めの部類に入ります。


実際SUUMOで同様の物件を調べてみると、
賃料は高くても9万円台。。。


そんな市場で12万円台で。。


中野区全体の家賃相場は1Kは78200円。
築5年以内の築浅物件では8万円台でしょうか。。。
ロフトがついたり、物件のグレードが変わったり、
分譲だったり、立地がスペシャルだったり、すると9万円台か。。。
無題2



とはいえ、一日の乗降客数4万人超えの東中野駅徒歩圏ともなれば、
11戸位の募集は何とかなるのでは??
という気持ちもわからないでもないですが、
結果は結果です。。。


ちなみにその物件は投資物件として、販売中ですが、
完成後5か月で36%(4/11)も空室では、
購入する買手も考えてしまいますね。。。


ほかにも、同エリアで竣工後7か月でも、
AD付、フリーレント2か月、
16㎡で8万6000円ワンルームみたいな物件もありました。。。。
これもまた投資物件。


満室になって買ってしまった方は大変ですね。。。
賃貸経営は”よきパートナー”大切に。。。




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