アパート融資 膨張？！

日経新聞の一面に載った、「アパート融資、異形の膨張」の記事。

主に相続対策を目的としたアパート経営が危ないとの内容です。

不動産融資は有担保融資だから安全だということは決してなくて、

収益性の見定めができないと、銀行からみても本来の事業性判断ではないのでしょうか。

BK担当に物件を持ち込む際には積算価格と、収益還元価格がありますが、

都心なら収益還元価格が積算価格を上回る場合がほとんど。

それでも融資ができるのは理由がある。

相続対策の土地活用で見落としがちなのは、

やはりキャップレートの概念。

更地で５０００万円の土地に、

５０００万円のアパートを建てたら、

資産価値は１億円か？

更地価格とは土地を自由に使えるから更地価格であって、

自宅用でも、月極駐車場でも、アパートでも、

マンションでも、店舗用でも、活用は自由だから更地価格で、

ここにアパート等の建物を建てると、

その自由度がなくなるから土地の評価が下がるのに。。

そして満室稼働したら資産価値は収益還元価格で評価される。

 

空室が増えて赤字経営となると、

初めて資産価値はいくらなのかとハタと気づく。

活用を主導している業者側にも、決断をする地主さんにも、

知らないでは済まされない概念。

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