リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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土地が道路用地で収容されると、 


都内某所の計画道路地帯。
意外と気づかないようですが、
今も昔も、都市計画道路は街中に無数に存在しております。
不動産売買を手掛けるとよくあります。
IMG_6713.jpg 

今回は自宅の一部が計画道路にかかっており、
移転を余儀なくされている方のお手伝いでバタバタとしております。
収益物件以外にもいろいろとやっております。

都市計画道路にかかる土地は建築制限がかかります。

●計画決定段階 ⇒ 30年以上も前に決めた計画のお陰で中途半端に計画道路がかかっている土地は無数に存在します。
●事業決定段階 ⇒ 事業決定がされて、さぁ、具体的に動くか!
というとそういうわけでもなく、ある意味この状態の土地が近隣に出現するとなんだかチグハグの街並みになってしまいます。


さて、計画道路にかかっている土地が魅力がないかというとそういうわけでも無く、
先日着工した浜田山プロジェクトは、敷地の一部、約3.4m程は計画道路にかかっております。
それでもなぜ事業化できたかと言うと、、、、、





答えは、ずばり、「駐車場」です。





賃貸マンションを計画すると規模によってはどうしてもワンルーム条例にかかる場合がありますが、
その際に駐車場を確保が義務付けられると現実的にかなり計画に支障がでるんです。。

その点、計画道路の後退部分があると、これ幸い!
セットバック範囲を駐車場に提供することでちょうど収まります。。
douro.png 


参考までに駐車場1台分の賃料を2万5000円とすると、
年間賃料は30万。


これに相当する物件の価値は

V(価値)=I(収入)/R(キャップレート・利回り)
表面利回り6%の物件だとすると、


駐車場1台分は、V=500万となります。

つまり、物件価格から500万を控除した更地価格で算定するわけです。
かなり収益性には貢献してくれます。


計画道路が一部かかっていた場合は、メリットか、デメリットか、
よく見極めましょう。。

V(価値)=I(収入)/R(キャップレート・利回り)

です。


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