リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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融資をどう比較判断するか? 

全く整理していなかった会社の本棚を整理したらレアもの発見。。
akasaka.png 
1976年5月の新建築。
赤坂プリンスホテルの計画が発表されてますね。。
赤坂プリンスホテルといえば、
建築家”丹下健三”氏設計による超高層ビルで、
営業開始は1983年3月だそうです。
2011年の東北大震災時には被災者を受け入れたことでも知られております。

ご存知の方も多いかと思いますが、
その後は解体され現在は「東京ガーデンテラス紀尾井町」として生まれ変わりました。

1983年~2011年までの間、
わずか28年しか使われなかった建築。
建物の寿命を改めて考えさせられますね。。


さて、不動産開発でも不動産投資でもかならず融資はつきものですが、
ここ数年は史上まれにみる低金利長期融資が可能となっております。

土地から開発する賃貸マンションの融資でも、
期間30年は当たり前で、場合によっては35年で対応する信用金庫もあります。
金利は1%台が普通で、属性によっては1%、それ以下の場合もあるようです。

融資条件を比較する場合に金利は分かりやすいので話題に上がりますが、
期間も加えると意外な結果が出たりするものです。

結論から言うと
1%30年と1.6%35年では、 
年間返済額は実は1.6%の方が約25万少ないのです。。。 


金利1%、30年融資と1.6%、35年融資を比較してみます。
<某信金> 
借入額:2億  金利1.6%  期間35年 
年間返済額:746.6万 
支払内訳:元本429.8万 
     利息316.8万 

<某メガバンク> 
借入額:2億  金利1.0%  期間30年 
年間返済額:771.93万(+25.33) 
支払内訳:元本574.5万(+144.7) 
     利息197.3万(ー119.5)


金利1%の方が、返済も抑えられるから、、、
なんて声が聞こえそうですが、年間の返済額は25万も多いですが、
支払利息の差はやはり大きく、年間119万も少ないです。

上記で比較した「借入額に対する年間の返済額の割合」
をローン定数というK%で表現します。

k%(ローン定数)=年間返済額/借入額

金利1%30年と、1.6%35年のk%は

3.85% VS 3.73


融資を比較する際に参考としたい指標です。


また、現実的にはそれ以外に「自己資金割合」が異なります。
信金系が自己資金10%、メガバンクが30%、、、とか。

自己資金をどれくらい拠出できるか?
によって当然金融機関を選択することにもなりますが、
自己資本運用比率(税引前キャッシュフロー/自己資金)も比較検討する必要があります。

金利の他に、期間、自己資金割合、自己資本運用比率等、
様々な観点からの比較をすると意外な結果がでるものです。。。。


わずか28年で解体された赤坂プリンスホテルは、
期間何年の融資だったんでしょうかね。。





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