リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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道路幅員で容積率が変わる ? 


先日検討をしていた物件は容積率の制限に?がありました。。。
そんなことはあるのか?
IMG_5542.jpg IMG_5543_2.jpg


収益物件用地を持ち込まれるお客さんが最近増えております。
ここにどれくらいの建物が計画できますか?から
至急企画を入れてほしい、、、
ボリュームチェックをしてほしい、、
賃料査定をしてほしい、、
既に作成されたプランをどう思いますか、、、
等等

その場合、まずは都市計画情報や、建築基準法関連の大枠をチェックします。
事業計画を作る場合、最大容積率のチェックは避けては通れませんが、
今回は容積率制限について以下のようなポイントがありました。


容積率は、各自治体の都市計画情報を確認すれば容易に確認することができます。
当該物件の情報は以下の通りでした。

用途地域:第一種中高層住居専用地域
建ぺい率:60%
容積率:200%

そして、建築基準法52条2項では、前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の幅員が12m未満である建築物の容積率は、前面道路の幅員に0.4(住居系の場合)を乗じたもの以下でなければならない、、とされているのです。。

そうすると当該物件の前面道路幅員がポイントとなりますが、
まずは認定幅員、現況幅員の確認をする必要があります。
認定幅員が定められている場合は役所に確認すれば明白ですが、
認定幅員がなく現況幅員で算定する場合はち詳細に確認したようがよさそうです。

上記右側の写真にありますが、現況幅員は4.2m~5.2mの範囲で変化していることが役所の道路台帳からわかりました。
販売資料では4.9m(現地の計測結果とのこと)とだけ記載がありますが。

各幅員での容積率制限は以下の通りとなります。
4.2m×0.4=168%
4.9m×0.4=196%
5.2m×0.4=208%(上限200%となります)

どれを採用するかは、実は自治体ごとに見解が異なるのが現状なのです。。。
明確に定めてほしいものですが。。

前面道路幅員が変化している場合は要確認ですね。
ちなみに今回は200%となりそうです。

朝一での役所調査でしたが行った分成果がありました。。。
 


それにしても今日も厚い!

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