リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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中古ビルをどう再生するか、、 


先週は、港区高輪にあるIREM-JAPAN(アイレムジャパン)で4日間に渡って、
CCIM(米国不動産投資顧問資格)の第一講座、CI101を受講してきました。
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CPMの講義にも出てくる、内部収益率(IRR)。
このCI101では、いきなり「IRRの欠点」を学びます。
毎年発生するキャッシュフローを再投資しているか、、。
金融電卓やエクセルシートで計算していた内容をより深く理解できます。
もやもやしていた点がクリアになり、なるほどぉ。。といった感じです。
収益不動産に関わるならば早くに知っておけばよかった事ばかりです。


さて、先週は都内某所で、築40年超えの中古ビルの内見をしてきました。
賃貸マンションにテナント事務所や駐車場等を含め、
ほぼ満室稼働ですが、オーナーにとっては悩み事がたまるばかり、、。

老朽化に伴うインフラの維持更新、
定期修繕費用の増加、
賃料の下落、
長期空室、
そして耐震問題等。

写真は上階で水漏れが発生しその補修をした現場の確認。
たまたま募集中住戸でのトラブルだったのが幸いですが、
この階で起こることは、他の階でも起こりうる、、、と考えるのは誰でも同じです。
biru.jpgfc2blog_20150702014531283.jpg


今回は今後の運営方法について地元の管理会社さんと共同で進める案件です。
・大規模修繕費用はどれくらいかかるか?
・それに伴って収益性はれくらい改善するか?
・耐震診断、工事と言ってもどれくらいコストをかければよいのか、、
・耐震対策等はせず、現状維持もあるか、、、そのリスクは、
・今後のテナントニーズはどうか?
・現在は会社で保有しているが、、、

等等、ハードの問題、ソフトの問題、資金的な課題等上げれば限がない訳です。。

そして、このようなケースの収支計画に、CPM(米国公認不動産経営管理士)や
CCIM(米国不動産投資顧問資格)が活かされます。

初期投資をせずとも毎年安定的な収益がある場合、
大きな初期投資をして、資本改善をして、毎年の収益を上げる場合、

定期的なキャッシュフローは加減乗除で何となくわかりますが、
不動産の価値の上昇を含めるとどのような分析をすべきか、、、
期間はどれくらいか、、

内部収益率(IRR)という指標や、
CCIM(米国不動産投資顧問資格)では、資本蓄積法という指標を用いて、
論理的に、数字を使った分析を行います

中古ビルでも優良ストックは沢山あるのです。
そこからどのように計画を建て、実行して行くか。

課題も沢山ありますが、
よい再生提案が実現できればと思います。

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