リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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建築コンサルは、”同”コスト ”高”付加価値  


休みを使って久々に模型を作りました。
進行中の建築コンサル案件の階段室の模型です。

特に作る必要はなかったかも知れませんが、
世界堂にいった際になんだか懐かしくなりスチレンボードを購入。
建築学生以来ですが30分程で完成しました。
まだまだ手が覚えてますww



建築コンサルティングの業務はまだ特にこれと言ったタイプを決めておりませんが、
今回は工事着工までに、間取りや仕様決めについて、
施主側のサポート役として打合に参加させて頂いております。

既に、土地の契約が終わって物件が確保できた段階ですので、
(契約前には)配棟や、間取りタイプ、仕様は既に決まってます。
土地の購入価格はそれに基いて決めておりますので、、。

どんな事に主眼を置いているかというと一言で言えば、
コストは同じでも、付加価値が高まる提案です。

そして、それを実現する上で個人的にこだわっているのは「寸法」です。
勿論、最新の設備でリーズナブルな商品を見つけたり、
デザイン提案でより美しく見せることは重要なのですが、
それをやる前段階として、この「寸法」の詰めをしていきます。
地味な作業ですが、とても重要です。

少し御紹介させて頂きますと、

当社で一番初めに作成した基本設計図面を元に、
施行者側作成した(ほぼ施工図にちかい)平面詳細図にチェックを入れていきます。
madori_2015063023191978d.png

例えば、、
トイレの幅。
内法寸法で80センチなんかあると戸建住宅等では標準かもしれませんが、
(機能上問題ない範囲で)最小75センチの間で調整します。
わずか5センチと思うなかれ、、ちりも積もれば何とか、、。

大事なことは、小さくすることで、一体どこがどう広がるか?
という視点。

リビングが広がるか?
寝室が広がるか?
あるいはキッチンスペースが広がるか?
色んな要素を複数天秤にかけて、判断をして決定します。


収納の奥行き。
クローゼットの量が足りないことが結構あります。
そして、増やせる場合も意外と多いんです。
幅2m位のクローゼットをあと90センチ広げたいと思えば、
必用な面積は0.9m×奥行き0.6m=0.54㎡
面積にすれば1㎡満たない程度ですので、
水廻りのレイアウト等で捻出できることがあります。

その他、洗面台の幅(グレードにもよりますので)、玄関の靴入れのサイズ、
ユニットバスの向き、PS(配管スペースのサイズ)、廊下の幅、等等寸法を意識すると実にいろんな数字がでてきます。
壁の下地の厚さを65mm、45mm、こんな調整も実は可能なのです。

それらを複合的に組み合わせて、LDKを広げて見たり、デッドスペースを減らしてみたり、
部屋の形を整形してみたり、改善を繰り返して、間取りを少しづつ改善していきます。

LDKの広さが1畳増えると、
専有面積は同じですが、賃料や空室期間に影響するかもしれません。
そして、リーシングが楽にできるかも知れません。
わずかではありますが、こんな作業の積み重ねです。

設計のベテランの方に言わせると、寸法を見れば(社内で)誰が書いたか判ると言われるほど、
大事な要素なのです。


物件は無事着工しておりますが、次は仕様やデザインの提案をしております。


着工までだったはずが、、、。


模型まで作っちゃって。。


いやいや、仕事はモチベーションなのです!!

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