リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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底地の広告が、、 

先日地下鉄の車内で見かけた広告。
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底地や、借地に関する仕事が時々あります。
借地底地に関して、建替えや相続が絡むと判らないことばかりのはずで、
不動産業者でも色々と経験が無いとシャープにはお答えできないこともあります。

底地の買い取りビジネスというのがありますが、
地下鉄に広告が出るほどニーズがあるというのでしょうか。

個人的には、相続対策のセミナーが各地で多数開かれ、
底地の対策が一般消費者の中にも浸透してきた結果なのかもしれませんね。

底地を持っている地主さんは色んな不動産を持っています。
アパート、マンション、駐車場、空き地、道路、そして底地、借地。

<底地の課題>
1.換金性が悪い
2.収益性が低い
3.色々面倒

1は、取引する相手が限られるということです。
所有権の土地のように隣の方が、、、なんていうことは稀です。
基本は借地権者と底地権者です。
そして広告のような買取会社。値段は御想像にお任せ。します。

2は、地代の事ですが、
地代の相場は固定資産税等の3~5倍が一つの目安とされております。

固定資産税等の3~5倍が高いか低いか、、ということですが、
仮に、相続税評価額2000万の土地があるとすると、

・固定資産評価額=2000/0.8*0.7=1750万
 小規模住宅地として ⇒ /6=291万
 *1.4%=4万
・同様に都市計画税は
 1750万/3*0.3%=1.7万

固都税年額=5.7万がでました。

地代を3~5倍として、仮に4倍で設定してみると
5.7*4=22.8万(地代収入)

時々、地代が高い(借地人側から)とか、少ない(地主側から)とか、
してきがありますが、意外と3~5倍に入っているケースが多いです。
確認してみてください。

収益性に話はもどりますが、
仮に流通価格(時価)=相続税評価額2000万とすると、
これにかかる相続税を30%とすると相続税は600万。
600万/5.7万=105年?

相続税実行税率にもよりますが、
収益性が悪い、処分の対象となる言われる所以はここなのです。


3はとにかく色々手間がかかります。
契約更新や、建替承諾、譲渡承諾、名義変更等等、、
何かある度に借地人~地主間で協議が発生します。

昔から安く貸している、、、と思う地主がいる一方、
一度も滞納なく借りている、、、、と思う借地人がいる。
気持よく進んだケースはありません。


更新や建替えがあれば、整理するタイミングです。
広告の会社や整理できる会社(当社でもやります。)に問い合わせて見て下さい。

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