リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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住宅の「専有面積」と「税金」 

久々に”実需”の案件をやっております。
”実需”というのは、戸建住宅やマンションを自分の居住目的で購入することをいいます。

業界用語なんでしょうかね。。。

ついでにこんな用語も。
自分、結構詳しいかと思います

建築関連
へいしょう ⇒ 平面詳細図のことです。
SD ⇒ スチールドア、マンションの玄関ドア等のことです
かなばかり ⇒ 矩計(図)のことで、設計ではボスクラスの方が各断面詳細図です
さんすけ ⇒ ??ご存知の方は業界人。



そう「三角スケール」のことです。
↓↓↓コレ↓↓↓
suke-ru.jpg

別に知る必要もありませんが、、、


不動産部門。
マイソク ⇒ 販売、募集図面のこと
げんはん ⇒ 現地販売会
すてかん ⇒ 電柱にべたべたはってあるあれです。(違法ですので、ww)
ゴットー ⇒ さてなんでしょう?



建ぺい率50%容積率100%のことなんです。。
(なんで、十(とう)なんですかね?)
why業界人よ!

ちなみに、60・200、とか、
ヨンパチ、っていうのもあります。


さて、話は戻って今回は中古マンションの購入で動いております。
資金計画では、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例を使います。
特例を使うとなると、物件の「専有面積」に制限が出てくるです。

主な条件は以下です。
「家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。」

「登記簿」の面積というのがポイントです。
実は、不動産の販売資料に記載されている専有面積は
”壁芯面積”で書いてあることが多いんです。
”壁芯面積”は、壁の中心を基準に算定した床面積ですが、
登記簿の面積は”内法(壁の内側)面積”なんです。

販売資料に、壁芯面積51平米とあったら、
住宅資金贈与は要注意ですね。
登記簿で50㎡ないかもしれませんから。。
登記簿を必ずチェックしておきましょう。


ついでに言えば、「住宅借入金等特別控除」も50㎡が条件となっておりますね。
<国税HP参照>
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm



さて、次は実需でなく、事業用の収益物件ですが、
土地を購入して建物を建てる際に、
不動産取得税が「間取り次第で安くなる!」のをご存知でしょうか。

ポイントは、40㎡の間取を作る!ということです。
40㎡というと、1LDKでしょうか。
住宅資金贈与の場合は50㎡でしたが、貸家の場合の条件は40㎡。
そして、脇にそっと書いてある以下の注意書きを見逃してはなりません。

(注)  現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含まれます。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f2

うーん、これはうれしいです。
共用部分も按分して面積に加算してよいということです。

例えば、以下ような断面の建物があったとします。
vol.png
北側斜線で、上階の間取りの専有面積が変わる時、
一つでも特例対象の間取りを入れておくと、たった一度の不動産取得税ですが、
ちょっとした内装のグレードアップ予算位は確保できます。

「専有面積」と「税金」の関係。
注意書きまでよく読み込む必用がありそうです。

尚、税金の算定はこちらを参考に。
<東京都主税局HP>
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f4



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