リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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借金は相続対策になるか? 

今日の午前中は、次男の幼稚園の父親参観でしたので仕事は午後から。
それにしても、行くたび行くたび思うのは幼稚園の先生は女優!ですね。
踊ったり歌ったり、何でもできちゃいますから素直に凄いなあ、、と。


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さて、先日の野口先生のセミナーでも取り上げられておりましたが、
相続対策をする上で、「借金」は有効なのか?ということについて。
備忘録的に書いてみます。


例えば相続財産が、
1億円(相続税評価額)の土地と1億円の現金のみと仮定してみます。
そして相続対策で1億円のマンションを建設する場合に、
【1.現金で建設する場合】と【2.借入金(ローン)で建設する場合】を比較してみます。

【1.現金で建設する場合】
<対策前>
土地:1億円
現金:1億円
相続税評価額は2億円

<対策後>
・現金1億円はマンション建設費に使いますので、ゼロになります。
・土地はマンションが建設されることで、貸家建付地となりますので、
 1億円×(1-借地権割合0.6 × 借家権割合(通常30%) × 賃貸割合1.0)=8200万円(①)
・1億円で建設した建物(マンション)の相続税評価額
 =建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合(通常30%)×賃貸割合)
 =7000万円×(1-0.3)=4900万円②
※固定資産評価額は実際にかかったコストの70%と仮定します。

結果:
現金0円+①+②=1億3100万円
相続税評価額は1億3100万円となりました。


【2.借入金(ローン)で建設する場合】
<対策前>1.に同じ
<対策後>
・現金1億円はそのままで、借入(借金)をしてマンションを建設するので借入(借金)が1億円増加します。
・土地の評価は1と同様で、8200万円(①)
・借金で建てても、現金で建てても取得する建物は同じです。
 1より、4900万円②

現金1億+借金1億+①+②+=1億3100万円

結果は同じでした
ポイントは更地に賃貸用不動産を建設することで、
貸家建付地で土地の評価が下がり、
建物は建設に要したコストよりも相続税評価額が下がるという点。
借入をしなければその分現金を使うということですので差し引き同じということです。


さてさて、セミナーではこれ以上触れてありませんでしたが、
さらに重要な点があります。

それは、1億円の土地に1億円で建物を建てて、
満室稼働となった瞬間の価値(時価)はいくらかという点。
この場合の時価とは、収益不動産の時価ですので、
収益還元価格、つまり利回りから還元される価格ということになります。

収益還元価格V(価値)=
I(ネット収入)/R(資本化率のことで利回りがこれに相当します)

2億円の資産が、土地活用でマンションを建設することで、
1億3100万円に圧縮できましたが、時価評価を見逃しては成りません。
時価2億円で評価できる収益不動産出来あがっているか否か?
その点のチェックも実は必要なのです。

土地活用と一言で言っても、様々な視点で、複合的に見る必要があります。
相続税評価額については税理士さん、
そして収益不動産の時価評価については、不動産業者で収益不動産を扱っている会社迄ご相談ください。
聞くのはタダですので無駄にはならないかと、、、、。


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