リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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建築トラブル発生!あなたはどうする? 



6月から受講していたCPM「米国不動産経営管理士」も大詰め。
昨日、今日は事前勉強会・検定試験です。

テキストが分厚いなぁ、、、
二日目の今日は試験本番。結果やいかに?


さて、実務のほうでは新規案件を早速頂きました。
今回はちょっと頭が痛いこと多数ww


場所は都内城西地区某所の好立地。(としておきましょう)
これから工事が始まりますが、連休前に行った仮囲いのチェック。
こればかりは書類確認は出来ませんので、、、。



この案件はちょっと特殊で当社は建築コンサルティングと言う立場で入っております。

<経緯>
賃貸マンションの建築条件付きで土地を購入したものの、建築工事がなかなか進まず、、、。
そして、全く進まなくなり、関係者一同ソワソワ。
オーナー自身で打開策を打ってみるもののこれまた進まず、、、、。損害も発生。
現場は杭工事、そして根切り(土を2m掘って)をして仮囲い段階でストップ。
土地引渡からかれこれ1年が過ぎようとしていたところご相談を受けました。
いくつも取引をさせて頂いているクライアントにつき、何とか解決せねばとの思いです。


詳細はシリアスな部分もありますので書けませんが、
私の方では以下の部分でオーナーのサポートをしております。

1.工事を継続した場合、そして売却して換金した場合のシュミレーション等を作成。
2.工事継続の場合、取得済の建築確認を利用 or 新規プランを作るか?
3.杭工事状態で止まった現場を他のゼネコンで引き受けてくれるか?
4.杭等の工事成果物の所有権(付合、留置権等の問題)は?
5.金融機関への追加融資についての企画書の作成

1は工事継続の場合のキャシュフローを作成し、売却して回収できる金額の想定、再投資等、、。
売却するにも完成して数年後売却したほうがスムーズに行きそうか、、?

2は、既存案は容積消化をしておらず、コストメリットがある壁構造の限界5階案をどうするか?
さらに階数を上げて容積消化をする場合でも6階以上はラーメン構造(柱梁構造)となる為、コストは断然アップ。
ただし本年7月より法改正によりエレベーターは容積率不算入となった為、そのメリットをどう見るか?
(既存案は改正前ですので、、)。当然投資総額は増えますので追加融資の壁が高くなります。

3は施工済の部分の施工報告書、ミルシートを探しながら協力体制があるゼネコンさん数者へヒアリング。
そしてまた問題があり、施工済杭の内、2本が施工不良が判明。
これを建替えでどうやって施工するか、、、
工事の手順は杭を打設してから根切りをしますので、根切りしてしまったら杭打機はどうやって現場にいれるか、、、
悩ましい問題山積、、www

4は法律上の扱い。ストップした工事の成果物は誰のもの?クライアントの顧問弁護士と打合の上、、

5は当初のローン契約と今回ロスが発生しているコストをふまえて銀行の担当とあれこれ、、


ここまでの問題を見付けるだけでも数週間かかりましたが、少しづつ前に進みそうです。


緒方さん、こりゃ謎解きだね、、、とはクライアント談。
ひと段落したら次の案件に進むから、、と何とも頼もしい方です。
コンサルとしても鍛えられている案件です。

日々研鑽。

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