リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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エレベーターが容積緩和!【収益物件  容積率】 

マスコミ等を通してご存知の方もいらっしゃるかも知れませんが、エレベーターが容積対象から外れました。
国土交通省の記事を参照します。

【報道発表】
「建築基準法施行令の一部を改正する政令」及び
「建築基準法の一部を改正する法律の一部の施行期日を定める政令」について


共同住宅の建設をする際に、都内であれば4層まではエレベーターを設けずに計画する物件も結構あります。
エレベーターを設けると初期投資(工事費)が増えるからです。
仮に最小限の4人乗程度のエレベーターでワンフロア100万円のコストがかかるとすると、
100万円×4フロア=400万円のコストアップとなります。


400万円のコストアップは、投資家が要求する収益性(わかりやすく表面利回りとします)を7%とすると、
400万×7%=年間28万円の賃料UPを見込む必要があります。


V=I/R

V・・・・不動産の価値(時価評価)
I・・・・・賃料収入
R・・・・キャップレート(利回りとお考えください)



年間28万/年間 → 2330万円/月となります。
総戸数20戸(ワンフロア5戸×4層)の賃貸マンションと仮定すると、
エレベーターの有無で賃料に影響する3階、4階の戸数は10戸です。

2.33万/10戸=2330円/戸の賃料UPを見込む必要があります。
1Kの賃料が7万台のエリアであえれば、7万3000円→75000~7600円程度。
あり得ない線ではありません。

ただ、エレベーターの定期点検やメンテナンスを考慮すると収益性は圧迫されるかもしれません、、、、、

とここまでは、6月までの話。
7月1日からは視点を変える必要があるかもしれません。
特に中高層タイプの物件でメリット大です。


仮に下記の写真にあるような10階建てのマンションの場合、専有面積に占めるエレベーターの面積は2.5㎡×10層=25㎡。楽々1部屋増やすことが出来ます。収益性はかなりプラスになりますよ!
DSC00784.jpg


ボリュームチェックの際には要注意です。


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