リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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不動産の環境瑕疵とは【収益物件 物件調査】 

コメダ珈琲店の”カツサンド”知ってますか?


初めて目にしたときからこの惜しみないサービス精神に引かれてしまいました。
何故かいつも待たずに入れる巣鴨店で遅めのランチを。


さて、先日とある物件の調査を進める過程でどうも「環境瑕疵」がありそうだということが判明しました。
具体的には反社会勢力団体の拠点(事務所)の存在デス。


不動産の瑕疵には大きく二つ「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があります。
又、「法律的瑕疵」「環境瑕疵」という瑕疵もあります。

<物理的瑕疵>
建物では、雨漏り、シロアリ、耐震不足等、土地では地中障害や土壌汚染等
<心理的瑕疵>
物件で殺人事件、自殺等があった場合でその不動産を利用する上での心理的に大きな支障となるもの
<法律的瑕疵>
土地建物について、自由に利用・活用することができないような法律上の大きな制約がある場合
<環境瑕疵>
近隣での異臭、騒音、騒音、暴力団事務所等の存在


今回は反社会勢力団体の拠点(事務所)の存在 → 環境瑕疵に該当するでしょう。

ただ、自己利用ではなく事業用地ですので購入の目的(賃貸事業)にどれくらい影響が出るかが現実的にはポイントです。賃料は相場より15~20%ダウンは覚悟が必要ではないでしょうか?
そこも納得した上で購入するオーナーもいるかもしれません。。。

ただ、更地購入➡︎新築という流れを予定しておりますので、工事期間中の様子を色々想定してみると、、、

結果、見送りました。
何もそこまでして、やる場所ではなかったですから。


今回は地元業者をヒアリングで廻っている時に判明しました。
元付もわかっていた?
かどうかわかりませんが、前持って告知してくれないと、。


不動産取引に関わると、色んな物件に遭遇します。
過去に港区で扱った物件も同様の瑕疵がありましたが、これはかなりの減価要因となってしまいました。

ただ、「減価」ですので価値がゼロではないということです。
あくまでも利用目的によります。

権利関係でのトラブルや瑕疵物件を好んで探しているプロ投資家の方もなかには結構いらっしゃるんです。
私はあまり好みませんが、、、、。


興味ある方は一度お問合わせください。

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