リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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一棟マンションの取引利回り【収益物件】 

収益物件を建設する場合、以下のような質問は頻繁に頂いておりますので参考までにご紹介させて頂きます。

<Q2>新築一棟マンションで利回り8%程度を目指したいのですが可能か?

<A2>東京の城南や城西地区での一棟マンションの取引相場ですが、築20年程度の一棟マンション(特段の減価要因がない物件)でも表面利回り6%台で十分取引が成立しております。

道路付けや立地に難があれば7%台もありますが、、。
相続増税を背景に、純然たる投資目的意外での購入も増えており相場をあげています。

そのような市況での新築一棟マンション用地の取引相場ですが、建築コストを施工坪単価で100万円前後を想定としても転売目的の業者買取で7%台後半の事例が出ております。

どういうことかというと、、、?

業者は7%台後半で取得した後数年保有で5%台で転売というスキームです。
インターネットでも築5年以内の一棟マンションを検索してみれば5%台の物件があることがわかります。

相場は既に上がっているのです。

そのような市況の中で土地を購入する場合に、弊社では表面利回りで7%以上を一つの目安にしておりますが、実は水面下情報物件で買い付けをいれる段階で競合するのは、一般投資家ではなくて不動産業者であることは余り知られておりませんが事実としてあります。

直近の事例でも、中野、荻窪、大井町、世田谷区若林の土地では競合しております。不動産会社の買い取りですと融資特約無しで早急に契約までもっていきますのでこちらでも買顧客のスピードが要求されます。ですので利回り8%を目指すとなると買手のスピード感、資金力がかなり要求されます。


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