リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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不動産の換金性?【収益物件 相続】 



日本経済新聞に定期的に収益物件の広告が掲載されています。
東京圏の物件から北は北海道、南は福岡まで。

不動産というある意味「不動」の商品を全国各地で販売営業が掛けられるのは収益物件のメリットと思います。
一般的な住宅地は大体地元の方が買いますので、、、。

収益物件の購入や仲介に関わる中で、「どんな取引だったか、、、、?」に注意して見るようにしています。
上げて見れば以下のようです、、、
1.投資家が純然たる投資、組換用物件として購入
2.投資家でも地主家の投資家による相続対策での購入
3.法人の自己使用、節税等での購入
4.近隣の一般個人の地元買い

等等


昨年来からのアベノミクス効果もあり引き続き盛況の収益物件市場ですが、価格も勿論あがってます、、

表面利回りで0.8~1%程度は上がっている感じです。

昭和末期から平成ひと桁のころに建てられた一棟マンション等は6%台での成約が多いです。
ん~もはや売り物が無い、、、との声があちこちから響いております。

価格が上がってくると、1での購入層は検討を見送る物件も平気で売れることがあります。
この場合、2の相続対策での購入が大半を占めている印象です。

平成27年1月から基礎控除の見直しもありますのでこれからもさらに増えることでしょう。

相続対策での購入で「えっ!」と思う事例が時々あります。
いざ、相続が発生して何かしら現金換金が必要に成った時に「売れる?かどうか」という点が重要なはずですが、節税を重視する余り「収益性」や「換金性」は二の次になっているケースです。

乱暴な言い方をすれば、土地にマンションが建っている物件を買えば相続税評価は圧縮されるので節税的には効果があるのです。

でも問題は換金性。

流通上の障害がある物件(遵法性や違法建築 等)をいくら利回りが高いからと言って購入してもいざ換金が必要だとなった際に大幅に損がでる可能性がある物件だと、節税したけど、それよりも損が大きかった、、、なんてこともあります。


購入目的によって「換金性」をチェックすることもお忘れなく。


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