リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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【借地・底地Q&A】底地の評価について 

【借地・底地Q&A】底地の評価について

先日、ある借地人さんからこんな質問が電話でありました。

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(写真はイメージです)



<相談内容>
借地契約の更新をするつもりだけど地主からの提示された前回更新料のほぼ倍額。

あまりにも高すぎるので「それでは底地を売ってもらえませんか?」と問い合わせたところ

「売る場合は更地価格の50%支払ってもらえれば売ってもよい、、、」との返事だったそうです。


相談者からは「借地権割合が60%の地域なので、底地の評価は更地の40%ではないんですか?」との質問でした。


底地の売買をする場合によく参考にするのが国税庁が毎年発表している「路線価図

路線ごとに価格が記載されており、借地権の割合も記載されております。

底地を評価する際に参考となるのがこの借地権割合。


例えば路線に「330D」と記載があれば、㎡単価は33万、借地権割合は60%と言うことを示しております。

「330C」ならば借地権割合は70%ということになります。


実務で底地の評価を算出する場合は、この路線価を必ず参考にします。

但し「路線価図」はあくまでも不動産の相続税評価額等を算定する際の指標であって、借地人、地主間で売買する場合は基本「自由」なのです。


上記質問で地主さんは「50%」と答えているようですが、これは譲渡承諾料を配慮しての設定と思われます。


どのようなことかといいますと、借地人は借地権を譲渡したり、家の建替えを行う等の行為がある場合に契約上は地主に「承諾料」を支払うことになっているはずです。


底地所有者である地主は(一般的に)少ない地代を収入源としており、何か取引等がある場合はそれを埋め合わせる意味も含めて承諾料を10%程度徴収するのです。

今回、底地を借地人が購入するということは、今後土地は自由に利用できるということになりますので、底地を売却する場合に10%を考慮してほしい、、、、とったニュアンスではないでしょうか。



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