リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【借地・底地Q&A】借地権の権利金とはなんですか?地代のことですか? 

【借地・底地Q&A】借地権の権利金とはなんですか?地代のことですか?

このような質問をされることが時々あります。
借地権がわかりにくい不動産だということをよく示しています。

借地権は一般的な所有権不動産とどこが違うのでしょうか?

それは、地主所有の土地の上に借地人が所有する家屋が登記されているという点です。

つまり、地主の土地には第三者の家屋がありますので土地の利用方法が制限されます。土地の価値は著しく下がります。
更地と比べると30%~40%程度に下がってしまいます。逆に言うとその下がった価値に相当する分(70~60%)が「借地権という権利の資産価値」となります。

代々借地として利用している場合はあまり認識がないかもしれませんが、ほとんどの借地権(旧法借地権)は戦後からずっと地代を支払って使われ続けております。初めは「地主さんの土地を一部を使わせてもらって、、、、」という関係から始まり、やがて法整備が進み借地権という権利として認めらることになります。

一番初めに使われ出した時に地主さんに権利金を支払っているかどうかは昔話を聞かないと判りませんが、様々な方の談では支払っていない場合が多いように思われます。このような事情から権利金という認識があまりないものと推測されます。

しかし、現状では立派な権利として所有権不動産と同様に売買も可能です。
所有権に対する借地権の資産価値の割合は「路線価」が参考になります。

路線価図(国税庁HP
路線価図


借地権の権利金の割合は所有権の70~60%である場合が多いです。
但し、あくまでもこれは相続税評価額を算定する上での目安です。

地主との取引や第三者へ売却する場合は「譲渡承諾料」等も発生しますので、一概に言えない場合もあります。
ケースバイケースで判断する必要があります。


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