リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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増加する「賃貸併用住宅」ニーズ 

消費税増税前の駆け込み需要や、不動産投資熱の高まり、そして先の見えない時代の資産運用、相続した土地の活用等、最近「賃貸併用住宅」のニーズが増えているような気がします。

分譲住宅 賃貸併用住宅(写真はイメージ写真です)

雑誌や新聞での賃料一括借り上げ広告等、メリットばかりが取り上げられますが、実際はどうなの?といった質問を受けますのでここでは以外と見落としがちなポイントを「建築」と「不動産」の視点からあげて見たいとおもます。


賃貸併用のメリットは何といっても「住宅ローンで自宅と賃貸住宅を取得」「賃料収入をローン返済に当てられる」「相続対策での資産圧縮効果」等がよくあげられます。

原状回復費や修繕費、経年でのリフォーム費用はかかってきますので必ず織り込みましょう。収入と支出の関係は色んな雑誌でも取り上げられますので詳細に調べれば何とかチェックが可能かと思います。


それではその他の意外と話題にならないポイントありますので3つとりあげてみます。


<その1:オーナー、入居者が近接して住むということ>
オーナーが入居者と同じ建物に住むこと自体が、オーナーにとっても、入居者にとっても、ストレスとなる場面があることに触れておきたいと思います。

例えば生活音をめぐってのトラブルは木造物件では意外と起こりがちです。階毎にオーナーと入居者で分けるのではなく、長屋形式にすることも一つの方法としてあります。そして出入口をオーナー邸と分けることも重要です。万が一賃料を滞納している入居者が発生した場合、生活態度が期になる入居者がいる場合、顔を合わせることがあっては折角建てた家なのに、、、。

プランニング、構造計画等よく検討しましょう。


<その2:持家に向くエリアと、賃貸向きのエリアはそもそも違う、、、>
土地活用相談の場合に多いですが、いくら土地があるからといっても、例えば駅15分の場所で賃貸経営を始めるのはちょっと勇気がいります。毎月の収支だけ見ると土地活用の場合そもそも「土地の取得費用は含まれまれていない収支計算書も多い」ですから赤字で持出になることは稀かもしれません。
それなら初めから土地を一部売却して、無借金で家を建てたほうが結果的に手残りが多いかもしれません。
いつでも売却ができる更地は現金と同じです。徒歩15分の場所の土地は持家のファミリーに用地として買ってもらって、そのお金で賃貸向きの土地を駅近に買うという選択肢もあります。

代々所有している土地の一部を賃貸に向く駅近に買い替えるという選択肢は勇気のいる選択かもしれませんが、賃貸という事業を考えれば検討の余地ありです。


<その3:将来的に買い替えの場合どうする、、、、>
折角建てたのだから買換え?それは他人事!!、、、とは言えないイベントがあるのも人生ではないでしょうか。

・仕事の事情で海外に行きたい、、、
・親が建てた賃貸併用住宅を突然相続した、、、
・地震の放射能被害で地方に移転したい、、、等想定できない事態は突然おこるものです。

ですのでそんな事態起きても引っ越したり、買換えが出来るように予め予定に入れて計画をたてることも重要です。

賃貸併用住宅の売却という話ですが、戸建住宅を売却する場合や、マンションを売却する場合、、、折込チラシを見れば自分の家がいくらくらいで売れるのか何となく想定がつきます。

賃貸併用住宅はどれくらいの価格で売れるのかご存知の方はいるでしょうか?
買手はどのような人が買うのでしょうか?

答えは → 収益還元法での「利回り」です。不動産投資家が主な買手となります。
賃貸併用住宅はその点、ワンルームマンション等と違って自宅部分の賃貸を考慮すれば物件によっては売却しにくいものもあります。例えば自宅が極端に広すぎたり、、、、余りにも個性が強かったり、、、

不動産の流通しやすさを「換金性」とか言いますが不動産を購入する上ではとても重要な指標です。
何もバブルの頃のように値上がりを期待する必要はありません。
不動産価格(時価)>ローンの残債であれば問題ありませんが、逆であれば現金を持ち出さないと売却ができない、、、という事態もあります。





賃貸併用住宅は、色んな要素を含めて検討すればとても魅力的な資産運用となります。

こんな事例も現在進行形であります、、、、。

5年前に中央区の中古空きビル(長屋)を購入 → 自宅部分をリノベーションして居住。
残りは入居者を付けて定期借家で運用

しかし、自宅部分への階段の昇り降りがつらく、やっぱり戸建に住み替えたい、、、とのこと。
中古ビルのリノベーション住居

こんな事態が起きてもこのケースの場合は隣接の方が購入してくれることになり現在進行中です。
購入費用、リノベーション費用含めた価格での売却が実現でき、次の戸建住宅への買い換えもスムーズに出来そうです。


長い人生、家の建替え計画、不動産の購入は大きな買い物ですが、賃貸併用は検討事項満載。
じっくりと検討しましょう。




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