【底地の活用術】借地権付の底地の名義が「財務省」となっている場合

先日の借地･底地のご相談では、底地の名義が「財務省」という物件でした。

底地が財務省というケースはこれまでのご相談でも意外と多くあります。
そこで底地が「財務省」となっている場合の底地活用ポイントをいくつかあげてみたいと思います。




その前にどうして底地が「財務省」となっているかというと、何も財務省が所有している土地を新規で賃貸しているということではありません。ほとんどのケースは納税等の理由で地主等が物納（金銭での納税ができない場合に、不動産で納税すること）を行った土地です。


＜借地権のある”底地”活用ポイント＞
１．底地の購入はいつでもできる？
借地権でも底地の名義は様々ですが、多いケースは地主が一般個人の場合ではないでしょうか？
その場合、借地権者と底地権者（地主）との関係は代々続いており地代や更新料についてのトラブル、ちょっとした「不満」も多い場合があります。そうすると、いざ建替えを機会に底地を購入したい、、、とか、借地権を売却したい、、、とか、長い時間の間にはそのようなイベントも起こるものです。しかし、いざ話をしてみると「売らずに更地で返却してくれ、、、」とか「更新はしないので、これで契約は終了です、、」とか当事者間の知識不足から中々解決できない問題がでてくるのも現実です。しかし、地主が「財務省」の場合はどうでしょうか？相手は個人とは違って「国」であり、しかも基本姿勢は「底地を売却」という姿勢はあるのです。担当窓口もありますので、売却や建替えしたい場合の承諾料等や購入する場合の価格もストレスなく聞き出すことができます。また、「相続が発生して急に底地を購入してくれないか、、、」という事態もまずありません。つまり、「底地が財務省名義」であるということは、借地権者側のライフプランや利用計画に沿って自由に活用できるということなのです。

２．換金することによるメリットを活用しよう

不動産には４つの価格があることをご存知でしょうか。
①　実勢価格（いわゆる時価）
②　公示地価
③　路線価から算出される相続税評価額
④　固定資産評価額

市場で流通するもっとも高い価格は①の時価ですが、底地は誰でも購入できるというものではなく、借地権者や買取専門の不動産会社が購入する場合がほとんどでしょう。底地の流通価格についてはそのような事情・背景もありますので、いつでも「時価」で取引ができるというわけではありません。財務省が所有している場合の価格についても同様の事情から、売却額は一般的には③「線価から算出される相続税評価額」を前提とした設定がほとんどです。ですので例えば借地権を売却するような場合は、底地を一端購入して「所有権」の不動産として時価相当額で売却をする場合は換金のメリットが生じます。借地権付戸建住宅を売却してマンションを購入したり、一部を売却して（財務省とは要協議です）家の建替え等を検討する場合等には底地を一端購入するケースも視野にいれてみましょう。

３．等価交換、分筆も相談してみよう
底地が住宅用地としてはとても大きすぎる場合に、いわゆる等価交換や、土地の一部を分筆する考え方もあるでしょう。個人地主の場合は地主の意向次第ですが、財務省の場合は可能でしょうか？答えは「要相談」とコメントさせて頂きます。私個人の経験として過去に財務省担当者に相談した際に「できない、、、」と断られたことがありましたが先日聞いてみたところ「道路付け等にもよりますので、借地名義人がいらしてください、、、」と言われました。物件によって異なる見解があるのかどうかわかりませんが、関東財務局にはエリア担当がおりますので遠慮なくきいてみるのがよいかと思います。

＜等価交換のイメージ＞



底地が財務省の場合の活用方法については遠慮なくご相談下さい。

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