リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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収益物件用地の役所調査。。。 

今日は物件調査で中野区役所へ。そして午後は世田谷区役所。


中野駅北口はここ数年で変貌しました。
大学誘致、企業誘致、お陰で付近の飲食店は食事時にはいっぱいだそうです。


不動産としても北を妙正川沿い、南は大久保通り沿いの洪水ハザード地域に挟まれた、
武蔵野台地にありとても魅力的な場所です。

↓ハザードマップはこちらから↓
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/508000/d002981_d/fil/hazardmap.pdf

目を惹くのは何と言っても「四季の森公園」セントラルパーク?的なかなり大きな公園です。


高層ビルよりもこんな広場ができると周辺地域の価値もあがるでしょう。
住居系にとっては特に。



昼時ともなれば、テイクアウトして、そのままその辺でランチ。


てなことで法務局を去って、昼時に中野区役所へ入ったら「休み?」


なんでも、12時~1時は休業だそうです。
いいまどきそれはないでしょう、、、、。



収益物件用地の物件調査で、特に注意していること幾つかあります。

●地歴(過去の利用履歴等を調べます。閉鎖謄本、過去に存在した家屋、昔の住宅地図 等)
●基礎工事にかかるコストの見通し
●インフラの引込


土地から建築するとなると、地上部分のコストは、間取りが決まればある程度は予測が付きます。

問題は地中。特に杭工事等が発生するとその負担も大きいです。利回りにも影響します。

施工店の協力を得て近隣事例等を調べてもらい、調査はかけずに何とか予測します。

不動産調査でできることは、やはり地中障害。

過去に地下がある建物があった場合は要注意です。

その基礎を全て撤去していれば問題ないですが、のこっていたらさぁ大変です。

閉鎖謄本、ヒアリング等を行い要確認


インフラの引込で要注意は私道の場合。

何といっても「私道通行および工事の際の掘削承諾」。

住宅地にアパートを建てる場合は近隣で反対する人もまれにいます。

3階建てアパートでもです。。。。。

役所で「公道」「私道」の別を確認しましょう。

水道は21mmの場合住宅であれば十分ですが、集合住宅はチョット不足します。



おっと1時になりました。明かりが付いたようです。他の自治体もこうだったっけ?



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