リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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消えたり、出たり、、、 

日経新聞での収益物件広告がやけに目に着くこの頃ですが、

「あれっ?どっかで見た一棟マンション?」ってなことが最近頻繁にあります。




いまにして思えば、「あの時は、、、」となってしまった1年前に市場に出ていた物件が、

姿を変えて、いや価格だけ変えてまた市場に登場です。



供給が追い付かない、、、と言うことでしょう。



収益不動産についての、利回りと価格の関係ですが下記のような関係です。

V=年間賃料収入/市場で取引される利回り(キャップレート)



1億円の一棟マンションが、年間1000万円の賃料収入がある場合、

利回り=1000万円/1億円=10%といいます。

逆にいうと、V(不動産価格)=年間賃料収入(1000万)/利回り10%ということです。



同じ年間賃料1000万円の一棟マンションでも、地方都市であれば市場利回りが10%の物件が、東京の都心であれば利回り6%等でも取引されます(買い手が付きます。)


同じ賃料収入でも空室リスクや、今後の市場性等を含めると、地方都市よりも都心の方が、人も多いし、将来性もあるということで、空室リスクも少なくなりますので、利回りが低くても(物件が高くても)売れます(買い手がつきます)。


極端な話、銀座なんかは取引される利回りは5%、場合によっては4%台もあります。


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