リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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地方都市の土地活用 

先日、某地方都市の土地活用についての相談があった。

建築会社からの提案が数社あり、某社に決めようと思うがどうなんだろう、、、というもの。


試算表をみてびっくりしたのが、RCの建築コスト。

地上6階建てのEV付で坪60万円台。東京で言えば木造のコストか。


現在東京圏ではマンションの工事費が坪あたり80万円といえばかなり割安な方ではないだろうか。

かるく100万円を超える会社もある。


提案内容は当然家賃保証付きであるが、期間は10年間一定の賃料で保証するというもの。
その後は3年毎の賃料見直し。


施主サイドとしては、10年間は保証が付くから大丈夫ではないだろうか、、、、。
そんな印象をもっても当然の内容。


現状回復費用等は保証会社負担であり、施主が持ち出すのはせいぜい公租公課。

私のシュミレーションソフト「リーファ」に入力してみたところ確かにかなりのキャッシュフローがでる。
うーん、これは良いですね、、と言いたいところだが、注意点もある。


それは、資産価値(時価)での評価。

例えば、時価5000万円の土地に、2億円の建物を建ててみたとする。
極端な話、完成後諸事情があって売却しなければならない時に2億5000万円で買い手がつくかということ。

この時買手となる人が、賃貸マンションを一棟で売買する場合に目安にする指標が「利回り」である。


新築一棟マンションであれば、23区なら6%程度。地方都市では10%程度が一つの目安ではないだろうか。


仮に10年後思うような賃料保証が受けられなかった場合、それじゃ売りますよ、、というケースはどうだろうか。


10年後の年間満室賃料を利回りで割ると資産価値(時価)が算出できる。

例:年間賃料収入1000万円/その場所での利回りが例えば10%=1億円が時価となる。

<注意点を3つあげてみる>
1.借入金の残債(これは正確に予測可能)。時価を上回れば当然持ち出さないと売れない。
2.10年間で減価償却した分は譲渡所得の際に所得税が課せられるということ。
(地方都市では土地代金よりも建築費の方が圧倒的に高いので運用中は減価償却はかなりとれるが、とった分は売却する際にしっぺ返しがあるということ。詳細は税理士さんに確認するほうがよいです。)
3.管理会社の収入(満室賃料ー借り上げ賃料)をみるとこれで会社がやっていけるのか?と思う借り上げ率90%超え。管理会社には頑張ってほしいが、人件費や修繕費用は必ずかかる。その点疑問が残った。


賃料は一般人の肌感覚とネットを駆使すればある程度はよそくが出来ますが、利回りは不動産会社や、投資用不動前のサイト「楽待」さんや「健美家」さん等を参考にするとよいです。


地元でも土地活用のニーズはあると思うが、私はら少ない投資額で初めてみると思う。
借入して建築すれば、あとから小さくはできないですから、、。


取り急ぎ。


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