リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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都心の収益用地【噂の現場】その2 

先日は小雨降りしきる中、文京区は「春日」駅にて下車して、都心の収益用地【噂の現場】へと向かう。

都心の収益用地【噂の現場】とは、都心の裏の裏の道路付けが微妙なところにひっそりとのこっている土地の事で私が勝手に命名しております。大体フタ癖、ミ癖はあります。



春日駅を降りて交差点付近へ到着。
CIMG4182.jpg

ここらは利便性抜群のいわゆる都心立地である
都営三田線、大江戸線「春日」駅、東京メトロ南北線、丸ノ内線「後楽園」駅、ちょっと歩けば中央本線「飯田橋」「水道橋」、眼と鼻の先に東京ドーム。
菊坂を登れば東京大学、富坂を登れば中央大学。


賃貸資産としては文句なしの立地でしょう。


途中経過ははしょりますが、ここから平坦地を歩いて徒歩5分位で坂の入り口です。
うーん、なんとも言えない色気ではないですか。。。
CIMG4186.jpg
ポイントは坂の奥が明るいこと。これ重要です。
明るければ、ちょっと舗装が悪かったり、古屋が並んでいても大丈夫。

反対に暗い場所はいくらきれいでも却下となる場合が多いでしょう。




やっぱありました、強烈な擁壁が、、、、。
格安系の好立地物件は擁壁系の問題か、接道の問題。
高さは2.5mはあろうかという擁壁。
したから見上げるのでより一層高く見えます。
上の家屋も40年物といったところか、、
CIMG4192.jpg


擁壁のアップ。
CIMG4196.jpg
なんじゃこりゃ?レンガとか、石とかあるもので貼っただけの「仕上」?


現実、地震があるとチョットビビるなぁ。。。


かつて、がけ下の工事をやった時に(がけと言っても積み石程度の1.5mくらいの高低差でしたが、、、)昔からあった樹木を伐採したら塀が崩れてきて、大変な思いをしたあの日をふと思い出し、、でもその時もこんなレンガとか、タイルとか、そのへんにあるものでとりあえず仕上げたような塀だった。


東京都には「東京都建築安全条例」があります。
がけについては「高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。」とされております。

実務上では、高低差の2倍も話すことはできないので、擁壁をつくったり、或いはがけ上の建築物だったら、既存擁壁の状態を1級建築士の目で管理状態を確認した上で、基礎を深めに撮ったりします。


原則は、役所との協議というプロセスが必要です


今回は難易度高い擁壁系。

擁壁の処理に自身がある方は是非チャレンジを。


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