リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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マンション管理は「建物」管理ではなく「資産」管理のはずである、、、 

土地を購入して建物を建てる場合には、ラフプランをまず入れてみます。。

こんな感じで、、、


簡単なものは手元でやってしまいますが、ちょっと複雑なものは協力会社へお願いします。


賃貸物件の場合には、プランニングする上で、いろんな選択肢があります。

●ユニットバスの大きさ
●バス、トイレ別。さらにトイレを独立して室にするか、洗面台と同じ室に治めるか
●洗濯機置場の設置
●収納の量
●キッチンのサイズ

等等。


築年数が古い(築20年以上)物件と新築する物件で明らかに違うのが、
「バス、トイレの別」「室内洗濯機置き場」です。

洗濯機置き場に至っては、昔は屋外にも無いアパートもあり、そもそも設置していない物件もあります。
近くのコインランドリーを使っていたのでしょう。


最近は単身者が借りる賃貸物件も、室内洗濯機置場やバス、トイレの別等は新しい物件が増えたお陰で常識化してすらいます。


3点式ユニットバス、洗濯機置場は無し(もしくは外)といった物件は家賃を下げるしかなく、それを補足するにはリフォームということです。


投資用ワンルームマンション市場が盛況ですが、弊社では中古物件を見る際に洗濯機置き場の有無には注意しますが、立地が捨てがたい場合はリフォームを前提お客さんに買って頂きます。


先日世田谷区のとある物件であった話だが、立地も素晴らしく、間取りもなかなか魅力的で眺望もよい物件で、リフォームをして運用できればと言う物件(分譲ワンルームマンション)があったが、管理会社に室内に洗濯機置き場を設置するリフォームについて念の為ヒアリングしてみたが、かたくなに「当初から排水量を設計にいれていないので、リフォームはしないでください、、、」との返答だった。

ちょっと待ってよ、、、は通じず。

基本的には管理組合の判断であるので、断定的な返事をするのはおかしいと思うが、大事ななことは、この管理会社は「建物」の管理はしているが「資産価値」としての管理という視点からは仕事はしていないという事。


マンションの設備ニーズは時代を追って変わるはずで、中古ストックの活用が促進されている時代では、リフォームの制限をする時点でちょっと勉強不足。


しつこいようだが、洗濯機置き場が付く着かないで、賃料で3000円程度の差が付くのではないだろうか?
もっと言えば、借りてくれないかもしれない。。。


賃貸管理会社に聞いてみても、そんな返事が多い。
まぁ、都心のど真ん中の立地の物件は別としうて、、、。


現に、リフォームをすることができるワンルームマンションもあるし、共用配管を大規模修繕の時にサイズアップする話ではないだろうか。


賃料があがるということは、資産価値も上がるということで、結果的に区分所有者の資産価値の向上となれば、修繕費用は還元されるのだから、本当は説明してやるべきだと思う。


そんな会社は会社の仕事を誤解しないように、「建物」管理ではなく「資産」管理に社名もかえたほうがよい。


そんなことを感じた一日でした。


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