リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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賃貸併用住宅、ならぬ、賃貸併用マンション登場。。 

時々見かける「賃貸」つき分譲マンション。


今日の日経に取り上げられていました。
「月々のローン返済を考えると同じ広さのマンションは共働きでなければ買えなかった、、」
からはじまって、購入した物件のローン返済15万円の内、5万円は賃料で賄える、、というもの。

支払いは10万に抑えられるので万歳ということか。


月額15万円の返済ということは、以下のような購入計画です。
・借入額:5000万円
・金利:1.37%
・35年、元利均等返済

2LDK60㎡に、賃貸用の1K25㎡がくっついている感じでしょう。
合計85㎡(25.71坪)

坪単価に換算すると、5000万/25.71坪=194万円。
横浜市の新築マンションとすれば、沿線でも各駅停車、若しくは急行停車駅の徒歩10分以上のエリアでしょう。

住宅部分と賃貸部分に分けてみると、
<住宅部分>:60㎡、3529万
<賃貸部分>:25㎡、1471万

返済が5万円減るということは、
賃料収入7.5万円、管理費と修繕積立金で合計1.5万円
差し引き5万円というところでしょうか。


メリットは、、、
・返済を軽減できる?(継続、賃貸中であれば)
・住宅ローンで賃貸経営できる
・将来娘たちが使える(記事より。)

デメリットは、、、
・空室になると全て自己負担
・賃料下落リスク
・退去ごとの、原状回復費用、募集仲介手数料1か月分等が発生
(例:現状回復30万、手数料7.5万=37.5万)
・将来買い替える場合の流通度合い。賃貸併用マンションを購入するニーズが未知数。


賃貸にしておいて、途中から娘たちが使えるように広いマンションを購入したようですが、
例えば、2LDKのマンションを3529万円で買って、
あるいは、中古で3000万円の物件を買って、
必要になったら買い替える、もしくは近所に賃貸を借りるという選択肢もあったかもしれません。

よくあるケースは、中古マンションを買って、あとで戸建に買い替える、
又は、最初から戸建を買う。


いずれのケースも、将来の変動する要因について、
●最初から決めてしまう(賃貸付マンション、戸建住宅)
●後から決める(買換え、足りない部分を借りる)か否かの違いです。


心配は、、、
・賃貸で勝負するエリアと、持家のエリアは違う → ずっと同じ家賃で入居が継続して確保できるかどうか?
・ワンルームの物件を1471万(25㎡)で購入した場合の採算度合い。(トントンでいいなら別)
・入居者とトラブルがあった場合の住み心地(単身者とファミリーは基本的には生活パターンが違います。)
・1部屋の賃貸経営は、空室時の収入がゼロになりますので、負担が大きい。だからアパート経営は人気です。


もろもろありますが、下記の方法もあります。
・賃貸と住宅は切り離す → 賃貸部分は別の場所に買う(駅5分圏内、ターミナル駅)
・購入物件は中古で月額返済を抑えて、貯蓄する → 買換えの頭金


住宅に賃貸経営を組み込む場合はいろいろ検討事項があります。
いや多いです。

住宅メーカーで併用住宅を建てたことがある人に色々聞いてみるのも一つです。

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