リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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相続対策の土地活用は、「収支」よりも「資産価値」が重要です。 

様々なメディアで「相続税」に関連する記事が多くみられます。


今日の記事は「不動産投資待った」という見出しですが、
土地活用でも同じ話です。

というか、土地活用=不動産投資なのですが、
意外と、うちは土地は最初からもっているから、、、とか、
不動産投資は別でしょ?
なんていう考え方の人もいますが、
仕組みは全く同じ「貸家業」です。

建物を建てて、相続税を圧縮する、なおかつ家賃もはいりますよ。。。
なんていう、キャッチとともに、消費増税のあおりもうけてか、
メーカーは好調です。


確かに、賃貸建物を建てることで、
土地の評価が「貸家建付地評価」となり、約20%程度ダウンできます。
1億で建てた建物の相続税評価は半分程度に抑えられるので、さらに節税効果を見込めます。

毎月の収支は、家賃がどれくらいになるか、、、
ローンの返済はある程度読めますし、
収支は何となくわかるでしょう。

収支がうまくいく、、と判断した場合でも見落としがちなのが、
実は「資産価値(時価評価)」の部分です。

時価1億円の土地に1億円の建物を建てて、
総額2億円の投資ですが、土地+建物をセットでの資産価値(時価)はどれくらいでしょうか?
考えたことありますか?

一棟まるごと市場で売買される、アパートやマンションは「利回り」が取引指標となります。
相続に関連して、家賃が下がってきたから、もうやだ、売却したいということで、
不動産屋さんに相談したときに初めて判る資産価値です。

収支は勿論大事ですが、見落としがちなのが、
しつこいですが、資産価値(時価)。


判りやすくいうと、住宅用地としてバンバン売れる土地は採算が取れない場合が多いです。
売却して、中古の一棟マンション、アパートを購入すればよいのです。
これが資産の組換えです。

都心でもどこでも、好きなAクラス立地を選べます。
家賃は翌日から入ります。節税効果だって勿論あります。仕組みは同じですから。

又、家賃単価が安い(坪8000円とか)場所で高価な鉄筋コンクリート造は現実的ではないですよぉ。
安い家賃には、ローコストの建物で、、が基本です。


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