リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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【マンション空室対策の結果】新築よりもリノベーション志向鮮明。 

空室対策でリノベーションを行った物件。
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竣工後18年間は原状回復程度のリフォームを行うことで、
何とか満室稼働を維持できた物件。


しかし、さすがに半年以上の空室を経て、
一部間取り変更、設備更新等のリノベーションを実施。
環境の変化ですね。。。


募集開始1.5か月程度数十組の案内が入ったが、
なかなか商談までは進まない状態。

改めて、近隣物件を調査してみると、
思わぬ強敵が。。。



某、メーカーの新築物件が。



エリアは人気路線の徒歩15~18分圏内。
何とか駅からは歩けるし、
付近の生活利便性ば問題なし。

繁忙期を過ぎた時期と重なってしまったという問題もあるが、
新築物件、築5年の物件、これが何と、同じ賃料。
ついでに言えば、同じ某有名メーカー

「築5年でも値下がりしない、、、、」という見方よりも、
「新築賃料が延びない」という見方の方が正しい解釈。


そして、築18年の物件との賃料差はわずか6千円。
間取りは40㎡程度の1LDK。


これじゃリノベーション物件でもなかなか勝負にならないと、
オーナーさんの理解もあり、やむなく値下げ実行。
2週間を待たず2室共に無事成約した。


結果からわかることはは下記の2つ。

●中古物件は、リノベーション等を施せば、賃料は維持できること。
既賃料が安ければ、若干のUPは可能

●建物を新築で取得しても、中古で取得しても、
「建物価格の差」ほど「家賃のUp」は見込めないこと。



「新築」よりも「リノベーション」と言う志向は、
古いものを大事にしよう、、という志向の表れであるとともに、
不動産活用の「数字」の面でも外せない視点。

但し、新築が駄目だということではなくて、
それは、土地の価値次第。
不動産は「土地」+「建物」の組み合わせですから。

土地が安く取得できれば、新築の方が融資期間も長いし、
なにより、新築だし。。



でも、一般的に言えることは、駅徒歩20分とかの立地の土地活用は本当採算とれるのか?
「消費増税駆け込み」「来年の繁忙期とりこみ」で盛況のようだが、
「節税力」できても、「収益性」の両面チェックを忘れずに。


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