リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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土地を買って、収益物件を作る。。。 


朝一で、住宅建替えで1年間通った椎名町。
西武池袋線で、池袋の隣という、とても便利な駅です。

手塚治虫さんはじめ著名な漫画家の方を輩出したトキワ荘でも有名です。
あの、ラーメン、店もあります。

完成した住宅のインテリア。
家具搬入前の写真ですが、内装は至ってシンプルです。


フローリングは突板(表面の本物の木材の部分)が4mmもある幅広のフローリングを使っています。
最近幅広の商品増えてますよね。。。


残工事が一部あり。
早、対応です。




午後は会社で定例MTG。
水曜日、木曜日は終日外出ですので、その書類等を準備して外出。

そのあとは、アパート用地を求めて有楽町線「要町」駅へ。




暑い、、、、、



業界全体として、収益不動産の物件が不足しております。
どこの業者言っても同じ話が聞こえてきます。

景気が良くなると不動産価格が上がると言われますが、
その変化が顕著に現れるのが「収益不動産」。


投資家や、資産家等が購入する事業用不動産です。


車と違って、どんどん生産されるものではないので、
皆が、全国から都心の物件を階にきたら不足するのは当然なのです。


なんでも良いというわけではないので、
顧客目線での物件情報を仕入れて、
ここをこんな感じでリフォームして、、
なんていう、付加価値の提案も併せて行います。


度々記事にも掲載している、建物法定耐用年数についてですが、
収益不動産の場合はかなり重要です。


金融機関によっても取り組み姿勢がことなりますので、
金利、借入期間が物件によって異なります。


例によって、木造は耐用年数22年だそうですので、
築10年ものは、残り12年?
勿論、別に担保物件を用意する等、方法によっては、
融資が可能ですが、そこそこ名のあるBKは、
「12年しかくめないですねぇ」なんてことを平気でいいます。


しかし、新築物件で耐火性能を満たせば木造でも30年がくめますので、
それじゃ、土地から仕込むか、、。
という物件の下見です。


サラット、間取りの検討をしてみましたが、
道路側の間口が狭く、やっぱ3層はかなり工夫が必要か。。。


立地、環境次第では、メゾネットも?と思ったが、
これは、賃貸市場調査が必要のようです。。




というのは、重々承知でして、、
もう一つ物件があって。



世田谷区某所で、値段も広さもほぼ同じ。
しかも2面道路。



おもしろいですね。
同じ価格、同じ広さ、同じ容積率の土地でも、
間取りの入れ方が全然違います。


ここで、モノづくりの血が騒いでくる。。。
あまり、こだわりすぎは事業収支を圧迫しますのでほどほどに。



案件がすすむようでしたら、また記事にしたいと思います。



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