リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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不動産は、ストック活用時代へ。 

解体された旧三信ビル。
三信ビル
味のある、良いビルだったんだがなぁ。



住宅を購入したことがある人はご存知かもしれないが、
住宅の価値は毎年5%程度償却して、20年もすれば価値は「ゼロ」というのがおなしな現実。

事業用ではなく、居住用の自宅を購入する場合は、
収入面等の個人的な属性によって融資を受けることができるが、
事業用のアパートやマンションの融資を受けてみようとすると驚くことが多い。

アパートオーナーは、長持ちさせようと思って、外壁を補修してみたり、
屋根をふき替えてみたりするが、不動産(建物)の価値には反映されない。

どういうことかというと、
例えばアパート全体をリノベーションしても、
いざ、そのアパートを売却することになり、
購入しようとする人が銀行融資を受けようとしても、
リノベーション分が担保価値に付加されるかというと、
そんなことはないのだ。

不動産は高価な買い物となるので、融資がどれくらいつくか?
がポイントとなる。

今日の日経記事より。


そんななか、ようやくこの評価方法の見直しが行われるようだ。
画期的だと思う。

耐用年数の見直しがあるかどうか判らないが、
大きな一歩だと思う。

しかも、不動産業者が「購入(下取り)」「リフォーム」「再販」する場合の
維持コスト「不動産取得税」「登録免許税」についても緩和があるようだ。

現在下取りをする場合、この税金があるので、
購入時の収支計算では、5~7%程度を必ず見込む。

2000万の下取りなら、100万ですから大きいですよ。


今回は住宅評価についての記事だが、法定耐用年数にも切り込んでほしい。
木造が22年で「ゼロ」ということはないんだから。

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