リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】>
底地(貸宅地)対策の切り札「資産の組換え」術

「資産の組換え」の機のん的な考え方は
相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を、
相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。

結果として
「相続税」を圧縮、「納税資金」を確保、「収益性」の向上を図ることができます。

<底地の整理後、資産の組換えが重要な理由>
底地の整理をすると、売却による譲渡収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、現金資産のまま保有しておく方法もありますが、現金資産のままでは評価減の効果がありませんので、相続スケジュール等を検討した上で例えば賃貸マンション等の収益不動産に組換ることを推奨しております。
早期に組換を行い対策をすすめれば、俗に言われる「3代で財産がなくなる」という現象を回避することも可能です。
資産の組換は「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策でもあるのです。

<資産の組換え例 底地 → 一棟賃貸マンションの場合>

【組換前】
≪底地10区画:合計1000㎡ ≫
◆相続税評価額:1億円
◆相続税額:5000万円(1億×税率50%として)
◆年間地代収入:200万円

【組換後】
底地を整理・売却して、23区内の一棟賃貸マンションに買換え(資産の組換え)を行う。
≪23区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
売却に伴う長期譲渡所得税:
(1億円-取得費500万円-売却諸経費:400万円)×20%=1820万円
1億円-1820万円=8180万円(売却後の残り資金)

ここで、売却の手残り資金8180万円を元手にして都内の賃貸マンションを購入した場合。

≪土地110㎡、築20年、RC造3階建、1DK6戸、月額家賃収入50万円≫
購入諸経費を約500万円として7700万円の不動産を現金で購入。

時価7700万円の賃貸マンションの相続税評価額は約40~60%です。
相続税評価額=3800万円(50%で算定)

◆相続税評価額:3800万円
◆相続税額:約1900万円(3800万円×50%として)
◆年間収入:600万円(50万円×12カ月分)

【比較】
◆相続税評価額:1億円 → 3800万円(6200万円評価減!
◆相続税額:5000万円 → 1900万円(60%圧縮!
◆年間収入:200万円 → 600万円(プラス400万円 約3倍!

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【結論】
底地を賃貸マンション等の収益物件に組換える方法は「節税力」「換金性」「収益性」 どれをとっても大変効果があります。
又、収益性が向上しますので、組換えを実施した後、相続までの期間が長ければ長いほど収入は納税資金としてストックされますので、さらにメリットが生まれます。
資産の組換えは「節税」をしながら「収入」をUPできますので、底地の整理や相続対策における現場では大変注目されている手法です。(連載終り)

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