リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>  

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>
底地(貸宅地)の整理5法

ここで、底地の主な整理方法を5つご紹介致したいと思います。

1.底地を借地人へ売却する方法
2.借地権を買取る方法
3.底地と借地権を等価交換する方法
4.底地を買取専門会社へ売却する方法


その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法

【その1.底地を借地人へ売却する方法】
底地は誰にでも売却できるというわけではありません。
理由は土地に「借地権」が設定されているからです。
よって、底地を購入することに最もメリットがある借地人さんへの売却が最もポピュラーな方法と言えます。

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借地人さんは底地を購入することで下記のメリットがあります。
・不動産価値を「借地権」→「所有権」へ。担保価値が向上
・将来的な建替えや住替えについて制限なし
・土地を担保にした住宅ローンを利用できる。

一方、地主さんも売却に伴う譲渡所得税対策として<事業用の資産を買換特例>が適用できます。
所得税を圧縮しながら、資産の組換えができるのです。
さらに、借地人さんとタイミングが合えば、底地と借地権を一体で所有権不動産として第三者へ売却する方法もあります。この場合は相場価格で売却できますのでさらにメリットが生まれます

【その2.借地権を買取る方法】
その1の逆パターンです。
タイミング次第では借地権を売却したいという要望が借地人さんから出るかも知れません。
借地権を買い取ることで地主さんは「所有権」の不動産にすることができます。
尚、借地人さんは借地権を売却する際に<居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例>を利用することで所得税を圧縮できるメリットがあります。
その後、地主さんは土地にアパートを建設して活用したり、土地を売却して資産の組換を行ったり、底地の状態と比べると活用の巾も相続税対策としても実に有効に利用できます。

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【その3.底地と借地権を等価交換する方法】
「借地権の一部」と「底地の一部」を等価交換して、それぞれ所有権とする方法です。
土地の形状や広さに一定の条件がありますが、資金を調達する必要もありませんので相互の合意があれば進めることができます。

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【その4.底地を買取専門会社へ売却する方法】
その1~3は借地人さんとの取引ですが、場合によっては解決ができない場合もあります。
その際には「買取専門会社」を利用する方法もあります。価格面では割安になりますが、早期に売却できるというメリットがあります。また、大量に底地を持っている場合や、相続を間近に控えている場合には時間が短縮でき活用するメリットも大きいです。物件の規模によっては複数の会社による入札方式を採用する方法もあります。

【その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法】
あまり知られていない方法ですが、所得税の圧縮、相続税対策等様々な面でメリットがあります。
詳細は担当までご相談下さい。
(づづく)



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