リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6>
底地(貸宅地)の特徴「換金性」

底地の特徴の2つめ。
底地の「換金性」について解説致します。
換金性とは「売りたい時に売れる、現金化できるか否か」の指標です。

底地は特殊な不動産であるため、売る相手は下記の通り限定的です。
1.借地人(土地を借りている人)
2.買取不動産会社
3.国(相続税の物納)

1については、借地人さんの事情もありますので時間がかかるかもしれません。
2については、スグに換金できますが価格が割安になります。
3については、相続が発生した場合ですが、要件が多数(※1)あります。

底地の売買は一般市場で取引される住宅用地等とは異なり少々「時間」がかかります。
又、相手によって「価格が大きく変動」します。
これが「低い換金性」と言われる所以なのです。

(※1 物納要件について)
物納を経験したことがある地主さんならご存知かも知れませんが、相続時の物納には様々要件があります。
代表的なものを記載しておきます。
・担保権が設定されていない
・権利の争いが無い
・境界が明示できる
詳細については国税庁HPをご覧ください。

その他、「換金性」の為に、最低限チェックしておくべき内容を3つあげてみました。
1.土地の境界確認書類の整備
隣接地との境界で疑義がある不動産は評価が著しく低いです。
又、越境物やインフラ(上下水道等)の整備状況も確認しておきましょう。

2.土地賃貸借契約書の整備
底地を代々相続している場合は契約書類が整備出来ていない場合も多いです。
併せて、建物の登記名義と賃貸借契約書の名義が同一か否かも確認要です。

3.親戚等との共有名義
できるだけ単有名義に。夫婦間であれば将来単有名義に戻りますが、親戚等との共有名義は早期に解消しておきましょう。先方に相続が発生してしまうと関係人がどんどん増えてしまい、折角の資産が全く動かせない不良資産となってしまいます。(づづく)

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