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【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4 

【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4

今回は土地活用のもう一つの目的、相続税節税について解説致します。

土地活用を検討する地主さんにとって最も大きな目的は「相続対策」ではないでしょうか。
平成27年からは相続税の最大税率が50%から55%に上がり、基礎控除額も見直されます。より一層注目される相続対策を土地活用の観点から解説致します。

「相続税=相続税評価額×相続税率」で算定されます。
土地活用による相続対策は「相続税評価額」を圧縮する点にあります。

土地活用をすれば、どうして「相続税評価額」が圧縮できるのでしょうか?

下記の図をご覧ください。
相続圧縮の仕組み


「現金・預貯金1億円」をそのまま相続すると評価額はそのまま「1億円」です。
「借金1億円」もそのまま「借金1億円」で評価されます。
しかし、
現金1億円でアパート・マンションを取得した場合、
評価額はそのまま「1億円」とはならずに、40%~60%で評価されるのです。

<理由1>
土地の相続税評価額は、時価の概ね80%程度とされております。
(相続税評価額を算定する基となる路線価は時価の概ね80%です)
さらに、賃貸用建物が建設されると土地の評価は約20%圧縮されます。

<理由2>
建物の相続税評価額は固定資産評価額を基としており、
時価(実際に建設にようする金額)の60%とされます。
さらに、賃貸用建物は30%圧縮することができます。

以上の理由によって、
時価「1億円」の物件は、相続税評価額は「4000~6000万円」で評価されます。
これが基本的な相続税対策の仕組みです。


又、土地活用の場合、これに借入金(アパートローン)を使うパターンが多いですが、
時々「ローン組むから、相続対策になる」という意見がありますが、決してそんなことはありません。

簡単に計算して見ましょう。
<現金でアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円でアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地4000万(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)

<借金をしてアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円はそのまま、借金5000万円を使ってアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)-借金5000万円+現金5000万円=4000~6000万円

※注意点としては、借金は返済をすれば、どんどん元本も減少します。
よって、相続税対策で土地活用をしても返済が進めばその効果はどんどん減少するということ。元本がなるべく減らないように、長めの期間組む等の検討が必要です。

上記の比較ですが、結果は同じです。
建設費用は決して少額ではありませんので、ローンを組まざるをえない場合もありますが、あくまでも現金が賃貸不動産に代わることが評価減の「キモ」であることを忘れずに。

以上が「土地活用」と「相続対策」の関係です。


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