リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3 

【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3

今回は「資産の組換え」ついて解説致します。

前回の総括は以下の通りです。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。


向き、不向きを判断するには「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

その3で取り上げた具体例について再度考えてみましょう。
●建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
●土地価格=坪100万円×100坪=1億円
●月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
 → 年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%


次に「資産の組換え」に考え方を発展させてみます。

「資産の組換え」とは、相続対策等では大変効果を発揮する方法です。
仕組みはとてもシンプルです。
「所有する土地・建物等を一端売却して、都市等の優良立地の収益物件(アパート・マン

ション)に組換える(買い替える)」
だけです。

一端売却しますので
「どうしても所有地で賃貸経営を行いたい」
「売却することは絶対にできない」
という場合はやはり所有地での活用となります。

近年「資産の組換え」が注目されている背景には以下の点が挙げられます。
・空室問題(供給過剰、競争激化、老朽化)
・人口減少
・新築プレミアム賃料の崩壊

今後の賃貸経営を考える上で
「供給過剰、競争激化、老朽化、所得の下落、景気低迷、人口減少等」
の問題は避けられない現実です。

これに対して「資産の組換え」は以下の大きなメリットがあります。

最大のメリット=立地の向上(立地を選べる)
「徒歩15分圏内→7分圏内
「ローカル駅→ターミナル駅
「郊外→都心人気エリア

何といってもメリットは「立地が」選べることです。

賃貸経営では「4つのP」という言葉があります。
Place     立地・環境
Product   建物・物件の魅力
Price     賃料
Promotion 広告力・募集

なかでも、競争激化の今日では「立地」の重要度は格別です。「資産の組換え」はこの問題を根本から解決できます。


そんなに、都合がよい物件が流通しているのだろうか?
このような質問をよくされます。

不動産市場では、投資家、サラリーマン大家さんを初め、いわゆる収益不動産と呼ばれる(アパート・マンション)物件が一棟丸ごと取引されております。

価格も数千万円から、数億円まで、木造物件、鉄骨物件、鉄筋コンクリート造物件まで、全国の物件が購入可能です。

収益物件の取引相場は「利回り」で表わされます。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度です。
建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。


新築木造アパートを建築しようとしていた土地100坪に対して、資産の組換を実施したらどうなるでしょうか?

上記具体例では、年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%という結果でした。

資産の組換えの場合は、土地代金と建設代金とし出費予定だった1億9000万円で、例えば、都内2個所に分散して利回り7%の新築木造アパートを購入することも可能です。

収入は:1億9000万円×7%=1330万円
組換えただけで、972万円→1330万円に改善出来ました。

すでに満室稼働している物件を購入することも可能です。
今後有望な立地を2か所選択してもよいでしょう。
ファミリータイプ、単身者ワンルームの物件を組み合わせても良いです。

以上が「資産の組換え」の主な内容です。

総括しますと、土地活用は、、、
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は「資産の組換え」を検討
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」に「土地活用」と「資産の組換え」を比較検討ということになります。

次回は土地活用のもうひとつの目的「相続税節税(節税目的)」について解説致します。


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