リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2  

【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2

前回は、土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)が重要な数値である点に触れました。
今回はその続きで、土地価格が高い場合、低い場合の活用ポイントについて解説致します。

土地の価格が高い場合、低い場合、、、、?
これは土地の広さではありません。
土地の「坪単価」のことです。

土地は利用方法によって、購入する人によって、価格が変わります。

以下の図をご覧下さい。
住宅地 土地活用

都内住宅地で以下のような土地があったとします。
戸建住宅の土地が相場で坪100万円のエリアとします。

物件1・2共に50坪ですが、売却する場合の坪単価が高いのはどちらでしょうか?

答えは、物件1です。

何故でしょうか?

土地の坪単価は利用方法、購入する人によって異なります。

例えば下記のケースがあります。
・一般個人が戸建住宅を建設する場合
・開発デベロッパーがマンション・アパートを建設して分譲する場合
・老人ホームを建設する場合

物件1は、道路から見た間口も物件2に比べて広いです。
土地を2分割して、住宅用地として売却すれば、ほぼ相場価格で売却可能でしょう

●物件1の売却価格(目安)=坪100万×50坪=5000万円

物件2は、道路からみた間口も狭く、住宅は2戸建てられないような土地です。

住宅を購入する人は、家の間取り、必要な広さがあります。
3LDK,90㎡(27坪)とか、、、4LDK、100㎡(30坪)とか、、。
物件1の半分、25坪もあれば要望は満たされるでしょう。
そうなると単価は下がる傾向にあります。

物件2は、もっと大きな家が建ちます。150㎡(45坪)の家も建ちますが、なかなかそういう人も少ないでしょう。予算的にも50坪×100万=5000万円は戸建住宅としては重たいです。

●物件2の売却価格(目安)=坪70~80万×50坪=3500~4000万円

物件価格(坪単価)は、「需要」と「供給」で決まります。
必要以上に広い土地は需要が小さく、相場価格で売却できない点がポイントです。


実は、このような土地が売却される場合に購入を検討するのが開発デベロッパーなのです。

ちょっと整理してみると、、、。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。

ということです。

「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は、ズバリ「資産の組換え」を検討しましょうです。
これについては後段で解説します。

「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」はアパート建設の検討をしたほうが良いでしょう。

次回は「資産の組換え」について掘り下げて解説してみます。
(つづく)


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