リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は 

【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は

土地活用といえば、基本的には最初から土地を持っている地主さんが行うケースである。
「土地活用」と、インターネットで検索してみても、実にに多くの情報があります。

そもそも土地活用を始める場合には何かしら目的があるはずです。
今回はそれについて考えてみます。

一般的には下記の2つの目的が多いようです。
1.収入アップ(収益率向上)
2.相続税節税(節税目的)

今回は1について解説します。

土地活用の収入は基本的には「家賃」です。
駐車場や、自動販売機からの収入がある場合もありますが微々たるものです。

ここで、こんな疑問は湧かないでしょうか、、?

「この土地で得られる収入はこれが最大だろうか?それとも少ないのか?」
「建設費用は10年もすれば回収できるから、いい活用?なのかな?」

この疑問を解決するには、「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

具体例で考えてみましょう。
100坪の更地(公示価格、坪100万円)に床面積100坪のマンションを建設したとしよう。

建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

この例で投資したお金はいくらでしょうか?
まず建設費用9000万円は投資したお金です。
(ここでは判り易くするため、9000万円は現金で支払ったとします。)

他に投資したお金はありませんか?

土地はどうでしょうか、、?

土地活用する土地は相続取得したものが多いです。
担保にも入っていない土地がほとんどではないでしょうか。
このような土地はすぐにでも売却して現金化できますので、これも投資した現金と大して変わりません。

そうすると、投資したお金は「建設費用+土地価格」となります。
つまり「9000万円+1億円(100坪×100万円)」合計1億9000万円が投資したお金です。

ここで、利回りを見てみましょう。

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%となります。
つまり投資したお金に対して年間5.1%の収入があるということです。

利回りには「表面利回り」と「実質(ネット)利回り」の2種類があります。
表面利回りは入居者からはいる家賃収入をベースに算定します。
一方で、「実質(ネット)利回り」は入居者から入る賃料収入から、空室損や運営費、公租公課、修繕費等を控除して算定されます。

利回りは目安がありますが、建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度と物件によって幅があります。

ですので、上記の建設費、土地価格なら収益性としては、それほど高くはないなぁ。
ということが言えます。

又、建設費用はある程度の相場がありますが、土地価格は土地の形状(地型)や道路に対しての間口によって変動します。上記では坪100万円×100坪=1億円の評価の土地として算定しておりますが、土地の評価が坪単価120万円だったらどうでしょうか?

土地価格=120万円×100坪=12000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+12000万円)=4.6%となりました。

逆に土地坪単価80万円の場合は、
土地価格80万円×100坪=8000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+8000万円)=5.7%となりました。


土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)は重要な数値となります。
次回は、「地価格が高い場合、低い場合」のポイントについて解説致します。
(づづく)


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