リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは 

【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは

その1では、マンションを建設で土地活用しようとしていた土地自体を、一端売却した場合の収益性について触れてみました。

それでは、土地自体を売却して収益不動産を購入したほうが良い場合と、そうでない場合を見極めるポイントは何でしょうか?

以下2点が挙げられます。
1.今後賃貸経営をする上で、ニーズが十分見込めるか否か(駅からの距離、利便性等)
2.土地の自体が「アパート・マンション」に向いているか否か

1は基本的な部分かと思います。バス便のエリア等でこれから土地活用をする人はあまりいないでしょう。
次に、2番について解説してみたいと思います。

「用途地域」ということばを御存知でしょうか?
街中には基本的にこの「用途地域」が設定されており、「住宅地域」や「商業地域」「工業地域」等が定められております。

住宅地域であれば、一般消費者が低金利の住宅ローンをつかって、自己利用として購入する「分譲住宅地」として売却できるでしょう。一方、商業地域等はビルやマンションが建設される場所ですので、2~3階建程度の住宅建設には向かないです。周辺が5階建てのビルの中で、2階建ての住宅を建設すれば土地の持っている「価値」を活かしきれないかもしれません。

又、下図のような旗竿地と呼ばれる土地は住宅向けの広さであれば住宅地として活用できますが、40坪も50坪もあるような広い土地でしたら、住宅としては広すぎますので、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。
旗竿地

その他、間口が狭くて奥に長い「ウナギの寝床」のような土地も住宅用地として大きすぎる場合は、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。その他、駅から徒歩20分以上もかかるような土地は、そもそも今後の賃貸市場で稼ぎ続けるか否か、検討する必要がありますが、基本的には住宅建設用地としての方が向いている場合が多いです。

賃貸建物に、向き不向きは、土地の形状や立地にもよりますので、確定的な判断はできませんが、
住宅街のど真ん中にあるような土地は、分譲住宅用の土地として活用した方がよいかもしれません。

このように、土地には向き不向きがありますので、住宅地として活用すれば高値で取引される土地にあえて賃貸住宅を建設すれば活用効率は悪くなります。

土地活用に向いている土地か否か?
建設する前に一度チェックしてみれば、違う活用方法が見つかるかもしれません。

(つづく)


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