リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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【連載】<土地活用のツボ その1> 土地の更地価格を見逃すな! 

今日は借地権売買の決済で武蔵境にきてます。


武蔵野プレイス。やっぱここ楽しいなぁ。。。

地元でもかなり活用されているようです。。

雨降らないことを祈りつつ現場へ。


さて、消費税増税の駆け込み需要として、住宅やアパートの建設も少しづつではありますが、増えているとの声が聞こえております。

そんな中でも土地活用でのアパートや賃貸併用住宅の建設は、メーカーの営業強化もあり身近でも結構現場を見かけます。今回から連載で<土地活用のツボ>について解説してみたいと思います。

建設会社目線でもなく、不動産会社目線でもなく、あくまでも土地を活用す”オーナー目線”で。


【連載】<土地活用のツボ その1> 土地の更地価格を見逃すな!

土地活用といえばまず頭に浮かぶのは、アパートやマンションの建設ではないだろうか。
建設の主な動機は以下でしょうか。

・安定収入を確保したい(老後に備えて)
・相続(税)対策を行い、円満な相続を目指したい
・先祖代々の資産を守りたい(売らずに次世代へ継承したい)

つまり、大きく2つのポイントがあって、
◆「収益性の向上」
◆「相続税の圧縮」
であると言えます。

それでは、「収益性の向上」と「相続税の圧縮」の2点にフォーカスして土地活用の仕組みを解説してみます。
今回<その1>は「収益性の向上」についてです。

<「収益性の向上」の考え方>
地主さん等が行う土地活用でよく話題となるのが、

・「建築費用は●●年で回収できますよ。。。」とか
・「●●年後はローン返済が完了して、手取り収入がコレコレ増えますよ、、、」という話。

実はこれには大きく抜けている視点がある。

それは「土地の価格を入れていない、、、」ということだ。

「土地は最初から持っているから、問題ないよ、、、」とツッコミが入るかもしれない。

具体例をひとつ。

<土地活用例>
100坪の更地(公示価格、坪100万円)に床面積100坪のマンションを建設したとしよう。

建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円
年間賃料収入(実質賃料)=972万円×75%=729万円(①)
※実質賃料は、満室賃料から「空室損10%、賃貸管理費、リフォーム・修繕費、メンテナンス費、光熱費、公租公課等」として約25%を差し引いた賃料とする

≪建築費9000万円を現金で支払った場合の計算≫
9000万円/満室賃料729万円=12.3年(回収期間)
729万円/9000万円=8.1%の利回り
約13年で建設資金9000万円が回収できて、14年目からは家賃は丸丸手元に残りますね、、
という話ができるかもしれません、、。

8.1%の利回り、12.3年(回収期間)、これはうまく土地が活用できた、、、。
実際はどうでしょうか?

ここで「土地の価格を入れていない、、、」という話に戻してみましょう。

そもそも土地というのは資産であって、直ぐにでも現金化できる資産です。
そういう意味では、換金する手間はありますが、土地という不動産を所有しているということは現金を所有しているのと同じです。

何が言いたいのかと言うと、直ぐにでも換金できる更地(上記では100坪×100万円=1億円)の上に現金9000万円でマンションを建設するということは、1億分は全く運用せずに、その上にさらに9000万円のマンションを建てて、建設費用分を家賃で回収しているということです。

話をさらに広い視点でみて、「土地の有効活用」を「資産の有効活用」という視点で考えてみましょう。

不動産市場では、賃貸マンションやアパートが1棟丸ごと売買されております。
築年数も築30年の物件から、平成に入って建設された築浅物件まで様々あります。

先ほどの更地1億円を一端売却して、築5年程度、1億円の賃貸マンション1棟に買い替えたとします。
買換える場合のメリットは何と言っても「立地が選べる」ということです。
徒歩10分圏内でも、都心でも、どこでも好きな場所を選ぶことができます。
目指せターミナル駅、徒歩7分圏内でしょうか。

1億円で、利回り8%程度のマンションを購入すると、年間賃料収入は800万円(②)。
実質賃料収入を同様に75%程度とすれば、年間の実質収入=600万円が確保できます。
この段階では、土地活用というよりも、土地を賃貸マンションに買い替えただけですね。

さらに進めてみましょう。
≪建築費9000万円を現金で支払った場合の計算≫を応用して、
現金9000万円でさらに築5年程度の賃貸マンション1棟を購入したとします。
同様に、利回り8%程度のマンションとすれば、年間賃料収入は720万円。
実質賃料収入を75%程度とすれば、年間の実質収入=540万円(③)が確保できます。

②+③=1340万円

更地1億円の上に現金9000万円でマンションを建設しようとしていた地主さんが、
土地をマンションに買い替えて、さらに現金9000万円でもマンションを購入したら
年間収入は下記のように変わります。

729万円(①) → 1340万円(②+③)

その収益性は1.84倍にUPしました。

(その2につづく)


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