リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載最終回【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その6.底地(貸地)購入の際のチェックポイント  

【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載最終回
その6.「底地(貸地)購入の際のチェックポイント」


連載最終回。
今回は具体的に購入する段階でチェックするポイントを解説致します。

底地購入の取引の流れは一般的な不動産取引と同じです。
土地(底地)の売買契約を行い、底地の購入と同時に土地は購入者(借地権者)の完全なる所有権となりますので、購入と同時に借地権は消滅することとなります。
以下、重要事項説明や売買契約書のチェックポイントをまとめてみました。

●測量図、隣接地との境界確認の状況を確認!
借地の場合はそもそも土地が自分のものでない為、
どこまでが自分の土地でどこからが隣地の土地か、
よくわからない、、、というケースも少なくないです。

もっと言えば、一帯が同じ地主さんの借地の為に測量図面や、
境界杭が整備されていない底地もなかにはあります。

購入するということは、当然自分の所有権となるわけで、
購入した後将来的に第三者へ売却することも想定した上で、
トラブルにならないように整備しておきましょう。

境界確認や測量図は基本的には売主(地主さん)の方で整備してから引き渡すのが常識ですので
その点、確認しておきましょう。

又、境界確認の際には「境界確認書」というものを発行してもらい、
隣接地全員の署名捺印がある書類を入手しておきましょう。
「第三者へ譲渡した際に、その内容が承継される」旨特約があるか?
これも要チェックです。

●接道状況を確認
接道要件は必ずチェックする必要があります。
「土地」というのは、建物を建てて(建替えて)活用されなければ資産価値が著しく低下してしまいます。
いわゆる「再建築不可」と言われる物件はそもそも家の建替えができないので、
通常の相場取引でなくなります。重要な点ですので、仲介の不動産会社等に要確認しましょう。

●インフラの整備状況を確認
インフラ(ガス・水道・電気)は土地を利用する上でも必ず必要な設備となります。
古くから一帯が借地となっている場合は基本的には整備されていますが、中には配管の一部が共有状態となっている場合もあります。近隣との申し合わせ事項等がないか確認しておきましょう。

●越境状態の確認
借地は戦前から長い歴史を経て今日に至っております。
隣接地との境界は後から決められた場合も多く存在します。
よって、隣地との境界までの距離が小さく民法の50センチの規定に満たないケースも中にはあります。となりの家屋の屋根がこちらへ越境している場合、塀が隣地に入っている場合、中には裏の家への通路として敷地が提供されていたり、色んなケースがあります。購入の際は隣接地との越境状態を確認しておきましょう。

●建物の登記名義人と借地契約(土地賃貸借契約)の名義確認
底地の購入段階で以外とあるのが、
建物(家屋)の名義の相続登記等が未了であるという状態です。
借地権は代々相続されている場合が多いですが、なかなか登記簿を確認する機会がないのが現状ではないでしょうか。いざ、確認してみると、親の名義のままだったり、親戚と共有名義だったり、色んなケースがあります。特に住宅ローンで底地を購入する場合は、底地と建物が同時に担保となり抵当権設定がなされますので、家屋名義の確認は必須です。

以下、3つを同じ名義人で出来ていれば問題ありませんが、
異なる場合もありますので必ず確認しておきましょう。

1.土地の賃貸借契約書の名義
2.建物(家屋)の登記名義
3.地代の支払い名義(あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の3倍が目安)


以上、底地購入する際の主なチェックポイントをあげてみました。
すでに住んでいて慣れ親しんだ場所ですので、不安は少ないかと思いますが将来的な建替えや売却も踏まえてチェックしておきましょう。
(連載おわり)


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