リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その5.地主さんの違いを知ろう 

最近新宿駅新南口によく出没します。


変わるなぁ。。。
線路の上に又ビル。
JRの駅ナカはドンドン広がります。


【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その5.地主さんの違いを知ろう


借地権の地主さん(底地所有者)にも色んな方がいます。
今回は地主さんの底地に対する考え方を解説致します。
底地購入の参考にして下さい。

底地所有者(地主さん)は大きく4種類
●個人地主
●宗教法人
●自治体
●その他

<個人地主>
先祖代々地主であった家系です。もっともポピュラーなケースです。

底地は代々相続継承しており、一部は物納したり借地人さんへ売却したり、
時と場合によって対応している場合が多いです。
又、世代交代が一定の期間で発生しますので、
各世代の家長の考え方が色濃く反映されがちです。
「代々引き継いできた場所だから、底地は売らない、、、」という地主さんもいれば、
「地価が今後上がる訳でもないので、時期を見て売却、、」という地主さんもいらっしゃいます。

よって、個人地主さんから借地人さんへ売却の依頼があれば、
極端に高い値段でない限り「購入」のタイミングと思われます。
借地人さんからの意見で
「××年前に売ってくれと言った時は、絶対うらない、、」
と言われた、、等はよくある話ですが、
地主さんには世代交代もありますし、相続に対する考え方も増税等の環境変化もありますので
常に「一貫した」考え方であるほうが珍しいのです。

<宗教法人>
宗教法人の底地は、その法人によって全く異なります。
地代に関して常に割安に設定している場合もあれば、
極端に高い地代設定の為、訴訟に発展しているケースもあります。
底地に関して売却するということは特段の事情が無い限りありません。
逆に言えば、地主の立場が変わる可能性は低いので安心して土地を利用できます。

<自治体>
自治体が物納等で底地を所有している場合があります。
地代も算定式に基いて設定されるため明確です。
底地の購入を自治体から打診することは、
これまでの経験ではありません。
逆に借地人さんから購入の意思表示をすれば、
一定の価格で売却してくれます
借地人さん以外へ底地を売却することは基本的にはありません。

よって、借地人さんの立場は常に「底地」を購入できる状態と言えます。
借地権の売却、家の建替え、買換えのタイミング等、
ライフプランに底地の活用を含めて検討することも十分可能です。

<その他>
主に不動産会社所有の場合です。
個人の地主さんから買取専門会社が底地を購入するケースは、
水面下では少なからずあります。
個人の地主さんが借地人さんへ売却を打診した際に、
借地人さんが購入をしなかった場合も含まれます。

この場合、底地を借地人さんが購入するか、
借地権を売却するか、いずれかの方法での取引を提案されることと思われます。

内容、タイミングを吟味してから対応しましょう。


以上底地所有者の違いを解説しましたが、
立場によって考え方、事情も異なるということがポイントです。

(次回は その6です。)



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