リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その4.借地・底地の相場価格・評価について 

株価急落。


成城とか、自由が丘の店舗では問合せが殺到してるそうだ。
いずれも通称城南エリアを代表する住宅地だ。
たまたまだと思いますが、、。


【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その4.「借地・底地の相場価格・評価について」


借地権や底地の相場価格・評価方法について質問メールを頂くことがよくあります。
一般的には下記の算定式での評価となります。

借地権の価格=更地価格×借地権割合
底地の価格=更地価格×(100-借地権割合)

例:更地価格3000万円、借地権割合60%の土地の場合
●借地権の価格=3000×借地権割合60%=1800万円
●底地の価格=3000×(100%-60%)=1200万円

この価格の中で借地権割合については下記の方法で確認できます。
国税庁路線価図(http://www.rosenka.nta.go.jp/

住まいのエリアの土地の路線価が簡単に確認できるので大変便利です。
rosenka2.jpg

この地図の中で確認すべきポイント2点
1.価格(平米当り、千円単位)
2.借地権割合

例えば下図で赤枠内「320D」に面している場合、
320千円/平米、借地権割合D(60%)という意味です。
rosenka_20130524164505.jpg

路線価図の閲覧ができれば、上記算定式の「借地権割合」は簡単に調査できるかと思います。


次に算定式の「更地価格」についてですが、
不動産の価格には様々な基準があるということを知って頂きたいです。

「一物四価」という言葉をご存知でしょうか?
不動産の価格には様々な目安があり、以下4つを参考に査定をしております。

① 実勢価格
② 公示地価
③ 路線価
④ 固定資産評価額

<実勢価格>
一般的消費者が不動産を購入する際の相場価格といわれる価格です。
この4価の中では一般的には最も高いです。

<公示地価>
市場で自由な取引を行う場合に通常成立すると思われる価格です。
判り易く言いますと、例えばご近所の方と相場の話や売買をする際に、
参考にしても「おかしくない」価格です。
実勢価格との関係ですが、売却する相手や時期によって前後が発生することもあります。

<路線価>
相続税の算定の際に適用する価格です。
公示地価の80%程度とされております。

<固定資産評価額>
読んで字のごとく、固定資産税等を算定する際に適用する価格です。
4価の中では最も低く、公示地価の70%程度とされております。


以上「一物四価」についてふれてみました。

そうすると、更地価格を算定する際にどの基準によって査定するか?
という点が次のポイントとなりますが、これに対する答えは「時と場合によって決定する、、」と回答せざるを得ません。

以下の事情を考慮して基準価格を設定します。
◆売却や購入の「理由」「期間」
◆どちらからの依頼か?
◆双方のメリット、デメリット
◆「価格帯」や土地の条件、利用方法等

上記事情をふまえて
「地主さん」「借地人さん」のメリット・デメリットを判やすく数値化して、相互に理解することが重要です。

借地・底地の相場価格、評価のことで質問等あればお問合せください。

(次回は その5です。)

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