リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その3.そもそも底地を買うってどういう意味? ② 

法定耐用年数も見直し時期に差し掛かっております。


木造22年、鉄筋コンクリート造47年という法定耐用年数というものがありますが、
住宅ストックがこれだけ増えて、リノベーション事例も増えてくると見直さざるを得ないです。
リノベーションや大規模修繕をしても耐用年数は変わらない(延びない、、)というのが悲しいかな、現状なのです。リフォームすれば法定耐用年数もあがりますよ、、、となればリフォーム需要も相当増えるとおもうのですがね。。。



【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その3.「そもそも底地を買うってどういう意味? ②」


前回は<ケース1:地代VS住宅ローンの場合>を解説しました。
今回は<ケース2:担保価値としての比較>について解説致します。

例えば、住宅ローンを組む際には借入者の年収や勤務先等の資産背景によって金利や借入金額に影響が出ます。
希望する買入金額に満たない場合には「他に担保を差し入れてくれれば、、、」なんて話が金融機関から出たりします。金融機関からすれば、万が一返済が滞っても担保に入れている不動産等を売却することで返済金にあてることができますので安心です。

「担保」の典型は「土地」ではないでしょうか。
建物は老朽化しても、土地は腐らない、、、とはよく言ったものです。

それでは、借地権は担保価値としてどうでしょうか?
実は、これが担保としてはかなり難しいのです。。

更地の6~7割の資産価値はあるのだから、そんなことはないだろう?と疑問をおもちの方もいらっしゃるかもしれませんが現実はそうは行きません。

これは、前回解説致しましたが、借地権というものは「建物」を登記することで第三者に対抗することはできますが、借地権の「権利金」に相当する部分は実際は登記がされていないことが大きいです。
借地権には地上権と賃借権がありほとんどの借地権は賃借権ですが、賃借権を登記するには地主の協力も当然必要ですが、そうはいきません。

そうすると、銀行からすれば登記がなされている「建物」は確かに担保にとることができますが、建物だけでの評価額は権利金価格から比すればごくわずかなものです。

一方で底地を購入して「所有権」とした場合には土地・建物共に担保に提供することができますので、堂々と担保として差し入れることができます。

更地価格3000万円の所有権の土地に底地分の1200万円のローンを組んでいても、残りの1800万円分は銀行との協議によっては担保として見なしてくれるでしょう(同じ銀行の場合)。返済が進んで借入の残債も減少してくれば当然担保価値も向上するでしょう。

このように「借地権」の状態から底地を購入して「所有権」の状態に向上できれば担保価値の面では全く見方が異なります。メリットは大きいです。

(次回は その4です。)


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