リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その2.そもそも底地を買うってどういう意味? 

夜中飲む人が減ったので、居酒屋も深夜営業縮小ですか。。


中退した大学の友人に時々あうと、在学中の話を時々しますが、
飲み会系サークルは過去のもの、、らしい。

それにしても、ワタミ、
今や老人ホームや宅食の分野がメインで、居酒屋は縮小傾向だそうです。
時代は変るもんです。



【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その2.「そもそも底地を買うってどういう意味?」

借地人さんと話をすると、
「底地を買うとどんなメリットがあるのか今イチ良く判らない、、」等と質問されることがある。

どんなケースにどんなメリットがあるか、色んな面から検証してみよう。

<ケース1:地代VS住宅ローンの場合>

借地は毎月地代を支払っているが、
底地を住宅ローンで購入した場合どんなことが起こるだろうか、、、。

例:東京都内住宅地 100㎡ 路線価30万 借地権割合60%

更地価格:100×30万=3000万円

●借地権割合:3000×60%=1800万円
●底地割合:3000×40%=1200万円

★★地代の算定をしてみると、、、

固定資産税(年間):(3000万円/0.8×0.7)×6分の1×1.4%=6万円
都市計画税(年間):(3000万円/0.8×0.7)×3分の1×0.3%=2.6万円
年間の固定資産税・都市計画税合計=8.6万円

住宅地の地代の相場は固都税の3~5倍ですので、
年間地代は26万~43万円です。
月額地代は2.1万~3.5万です。


★★ローンの支払いを算定してみると、、、

底地価格1200万円を35年、金利1.1%の住宅ローンで購入した場合
月額支払い=3.4万(借入期間を20年とした場合 →5.5万円
年間の固定資産税・都市計画税の合計=8.6万円ですので
月間の固定資産税・都市計画税の合計=0.7万円程度。

地代とローン返済の差額は≒2~3万程度です。

又、地代支払は「掛け捨て」、
ローンの返済の内、元本部分は資産の増加(自分のもの)という性格を含めて考えれば、

1200万円で組んだローンの残債(残りの返済金)は、
例えば7年後=995万(20年返済の場合=809万)
元本の減少額=205万(20年返済の場合=391万)

7年間でローン返済が344万(20年返済では520万)あっても、
その内、205万(20年返済の場合=391万)分自分の財産が増加している
ということになります。

これが住宅ローンをつかうことの大きなメリットです。
さらに返済が進めばこの差は歴全です。


底地は買わない状態で、
7年後借地権のみで売却しようとしても、
7年間に支払った地代分は「掛け捨て」となりますが、
底地を購入していていれば所有権(借地権+底地)として売却ができ、
当然元本の減少部分は譲渡所得として手元に返ってきます。

底地を購入するor購入しない、を考えるときに
返済負担分は増加するものの、支払いの一部は元本部分に当てられますので、
時間がたてばたつほど、その差は歴然です。


又2~3年後の短期に売却をする場合にも
時価価格との乖離によってメリットが生まれます。
これについては後段で解説します。

(次回は <ケース2 担保価値の面から>について解説します)


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