リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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ちょっとした建築ラッシュです。何故?【資産の組換えとは、、、】 

会社周辺ちょっとした建築ラッシュ!

何故でしょうか。。。









何れも不動産デヴェロッパーが取得をして、ワンルームマンションか、戸建用地建売住宅の分譲である。


何故か?


理由は「相続」。


地元では、著名な地主さんの相続があり、かなりの数の不動産が売却された。


更地、駐車場等どれも評価額が高いまま相続を迎えた不動産である。


こんなに供給をして市場で吸収できるのかどうか、余計な心配をしてしまうが、

一応大田区の住宅街ですので。

時間が解決してくれるでしょう。



それよりも、相続が起こると一体どれくらいの納税が必要なのだろうか、、、、。

現在最高税率は50%。

平成27年1月からは55%に増税。

嘘のような本当の話(実際には基礎控除、その他特例を使えば実行税率は40%台にさがりますので)。
税率:http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm



三代で資産が無くなると言いますが、

このような現状を見るにつけ、誰かが亡くなる度に大手術をしないといけないです。

大変だぁ。。



事前の資産の組換、法人化等、様々手法を駆使すればかなりの効果が見込めます。

今後もこの分野は注目されると思われます。



簡単に計算してみると、、、



相続する財産が全部「更地」で10億円の場合。

相続税は50%で概算5億円。

収入は更地のままですので駐車場にしておけば固定資産税程度は免除できます。


極端な例えですが、仮に10億円でネット利回り6%程度の3億円のビル、マンション等、合計3棟に資産の組換えを行ったとします。

残り1000万円は諸々の諸経費にかかったとして。

(譲渡所得税は特例等の適用もありますので、一端おいておきます。)


3億円のビル・マンションの相続税評価額は更地よりも、かなり下がりますので約60%としましょう。

3億×60%×3棟=5.4億(相続税評価額)

年間の収入は3億円×6%=1800万円 → ×3棟=5400万円が年間収入



仮に、相続5年前に対策が完了できれば、

5年間×5400万円=2億7000万円が5年間の収入(納税資金にあてることが可能な現金)



相続税は5.4億(相続税評価額)×50%=2億7000万円。



相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に組み替えることで、

納税分を稼ぎ出すことができます。



又、この時3億円のビル3棟の市場価格が5年間で下がっていなければ、

所有する資産の時価は9億円のままです。

早めに対策すれば、納税の為に不動産を売却することもなくなります。


資産価値が安定している、都心の収益不動産はそういう意味で資産の組換え対象としては実はとても効果があるのです。


都心を中心に不動産の価格が上昇局面にありますが、

アベノミクス効果のほかに、相続対策での影響も大きいと考えます。




やるかやらないかは、各々考えもありますが、

対策しないリスクと比較してみると、わかりやすいです。


更地もそうですが、底地も組換え対象の典型です。

底地の活用対策はお早めに。



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